Category

Uncategorized

ผนังสำเร็จรูป ผนังอิฐมวลเบา และผนังอิฐมอญ ต่างกันอย่างไร ?

2021-11-29

ผนังสำเร็จรูป ผนังอิฐมวลเบา และผนังอิฐมอญ ผนัง 3 ประเภท เลือกแบบไหนดี

ไม่ว่าจะสร้างบ้านหรือซื้อบ้านก็ตาม ต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนเพื่อความคุ้มค่าและความเหมาะสมกับการใช้งาน โดยสิ่งที่ต้องพิจารณานั้นรวมถึงผนังบ้านด้วย ปัจจุบันมีวัสดุที่ใช้สร้างผนังหลายประเภท เช่น ผนังอิฐมอญ ผนังอิฐมวลเบา และผนังสำเร็จรูป ซึ่งแต่ละวัสดุนั้นเป็นอย่างไร แล้วแบบไหนดีกว่า ตามมาดูกันเลย

เทียบกันชัดๆ แบบปอนด์ต่อปอนด์ อิฐมอญ หรืออิฐมวลเบา อะไรดีกว่ากัน !!?

อิฐมอญ

อิฐมอญคืออะไร

อิฐมอญ (Brick) หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า อิฐแดง เป็นวัสดุก่อสร้างแบบธรรมชาติที่ใช้กันมาแต่โบราณ โดยเกิดจากการนำดินเหนียวมาผสมกับแกลบ หรืออาจใช้วัสดุอื่นแทน แล้วนำไปเผาให้สุก ในบรรดาอิฐทั้งหมด อิฐมอญมีคุณสมบัติเด่นในเรื่องความแข็งแรง และขนาดอิฐมอญที่นิยมใช้กัน คือ 7 x 14.5 x 3 เซนติเมตร

ข้อดีของผนังอิฐมอญ

  • แข็งแกร่งทนทานกว่าอิฐมวลเบา
  • ทนกับสภาพอากาศในเมืองไทยเป็นอย่างดี
  • ราคาถูกกว่าอิฐมวลเบาและผนังสำเร็จรูป

ข้อเสียของผนังอิฐมอญ

  • สะสมและถ่ายเทความร้อน ทำให้บ้านร้อน ทางแก้ คือ ก่ออิฐมอญแบบ 2 ชั้นเพื่อลดการถ่ายเทความร้อนและกันไฟได้ดีกว่าอิฐมวลเบาเล็กน้อย แต่ก็เป็นการเพิ่มค่าใช้จ่ายด้วย
  • เป็นฉนวนกันเสียงได้ดีน้อยกว่าอิฐมวลเบาประมาณ 20% เว้นแต่จะก่ออิฐมอญแบบ 2 ชั้น
  • หากไม่ชำนาญงานฉาบปูนบนผนังอิฐประเภทนี้ ก็อาจมีผลให้เกิดรอยร้าวบนผนังได้
  • ใช้เวลาในการก่อสร้างนาน จึงทำให้ค่าแรงสูง

รายละเอียดบทความ

อิฐมวลเบา

อิฐมวลเบาคืออะไร

อิฐมวลเบา (Lightweight Concrete) ทำมาจากปูนซีเมนต์ปอร์ตแลนด์ผสมกับวัสดุอื่น ๆ เช่น ทราย ปูนขาว ยิบซัม ผงอะลูมิเนียม และสารกระจายฟองอากาศซึ่งทำให้อิฐมีน้ำหนักเบาและลอยน้ำได้ อิฐมวลเบามีลักษณะกลวงและมีหลายขนาดให้เลือก ที่นิยม คือ ขนาด 20 x 60 x 7.5 เซนติเมตร

ข้อดีของผนังอิฐมวลเบา

  • ดูดซึมน้ำปานกลาง โดยน้อยกว่าอิฐมอญ 4 เท่า
  • ไม่เพียงเป็นฉนวนกันความร้อน แต่ยังทนไฟถึง 1,100 องศาเซลเซียสได้เป็นเวลานาน 4 ชั่วโมง
  • เก็บเสียงได้ดี เพราะวัสดุของอิฐมวลเบาช่วยสะท้อนเสียง
  • ประหยัดค่าโครงสร้างและค่าก่อสร้าง รวมทั้งยังก่อสร้างได้รวดเร็วกว่าใช้อิฐมอญ เพราะอิฐมวลเบามีน้ำหนักเบาและใช้แรงงานก่ออิฐน้อยกว่า

ข้อเสียของผนังอิฐมวลเบา

  • ทนทานน้อยกว่าอิฐมอญ
  • ไม่เหมาะกับงานเจาะแขวน เว้นแต่จะใช้ปูนฉาบคุณภาพดีและต้องใช้วัสดุเฉพาะ ซึ่งผู้รับเหมารายเล็กอาจไม่มี
  • ต้องใช้ช่างที่ชำนาญการและมีฝีมือละเอียด มิฉะนั้นอาจเกิดปัญหาตามมาได้
  • มีราคาแพงกว่าอิฐมอญ
  • ค่าแรงงานถูกกว่าใช้อิฐมอญ เนื่องจากอิฐมวลเบามีน้ำหนักเบาและมีขนาดใหญ่กว่า

Concrete production set of isometric icons with manufacturing equipment transport and finished stone details isolated Free Vector

ผนังคอนกรีตสำเร็จรูป

ผนังคอนกรีตสำเร็จรูปคืออะไร

ผนังคอนกรีตสำเร็จรูป (Precast) หลายคนมักเรียกว่า พรีคาสท์ คือ ผนังที่สร้างจากคอนกรีตเสริมเหล็กหล่อสำเร็จรูป ซึ่งได้รับการพัฒนามาเพื่อตอบสนองงานธุรกิจก่อสร้างที่ต้องเป็นไปอย่างรวดเร็ว

ข้อดีของผนังสำเร็จรูป

  • แข็งแรงและรับน้ำหนักได้มากกว่าอิฐทุกประเภทด้วยพื้นผิวที่มีส่วนประกอบเหล็กหนา 0.5 มิลลิเมตร
  • ก่อสร้างได้อย่างรวดเร็ว เพราะผนังสำเร็จรูปนั้นถูกสร้างขึ้นรอไว้ล่วงหน้า ทั้งยังมีน้ำหนักเบาและใช้แรงงานก่อสร้างน้อยลง
  • คุณภาพผนังได้มาตรฐาน เพราะผลิตจากโรงงานที่มีกระบวนการผลิตตามมาตรฐาน ไม่ได้ขึ้นอยู่กับฝีมือช่างและสภาพอากาศเหมือนผนังก่ออิฐ
  • ลดปัญหามลภาวะฝุ่นและเสียงในขณะก่อสร้าง
  • ลดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างสำหรับงานก่อสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีรูปแบบเดียวกัน

ข้อเสียของผนังสำเร็จรูป

  • ต้องเตรียมงานล่วงหน้านานและเป็นไปอย่างรอบคอบ เพราะต้องคำนึงถึงการผลิต การขนส่ง และการติดตั้งผนังสำเร็จรูป
  • เก็บความร้อนและคายความร้อนช้า จึงทำให้บ้านร้อนเมื่อโดนแดนนาน ๆ
  • งานต่อเติมเป็นไปได้ยาก เพราะคุณสมบัติความแข็งแรงเสริมเหล็กนั้นมักถูกรวมอยู่ในการคำนวณการรับน้ำหนักโครงสร้างบ้านแล้ว
  • หากต่อเติมหรือดัดแปลงแก้ไข ต้องปรึกษาวิศวกรที่เชี่ยวชาญและอาศัยช่างฝีมือที่ชำนาญ มิฉะนั้นอาจเกิดปัญหาได้

 

CR

:ddproperty.com

:thaihometown.com/knowledge/10716/

:tigerbrandth.com/home/story-detail/Get-To-Know-Lightweight-Concrete

อ่านรายละเอียดด้านใน

ต้นปี 65 ยอดขายอสังหาฯ ทยอยฟื้นตัว ?

2021-11-03
image

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าต้นปี 65 ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้นตัว โครงการใหม่เพิ่มขึ้นกว่าปี 64 เหตุรัฐกระจายวัคซีนทั่วถึง คาดเศรษฐกิจขยายตัว 4.0%

คลังภาพถ่ายฟรี ของ กรุงเทพมหานคร, กลางแจ้ง, การท่องเที่ยว

เมื่อวันที่ 15 ก.ย.64 ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวว่า จากการที่ศูนย์ข้อมูลฯ ได้จัดเก็บข้อมูลความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นกับการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 64 พบว่า ช่วงครึ่งแรกของปี 2564 มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดน้อย โดยมีเพียง 18,713 หน่วย หรือ ลดลงร้อยละ -4.7 และมีมูลค่ารวม 86,419 ล้านบาท หรือ ลดลงร้อยละ -5.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 63

ด้วยเหตุดังกล่าว ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนรวม 194,779 หน่วย หรือลดลงร้อยละ -5.4 และมีมูลค่ารวม 971,460 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ -6.4 โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ประมาณ 29,776 หน่วย หรือลดลงร้อยละ -9.1 และมีมูลค่า 144,651 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ -9.0 ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายอยู่ในตลาดประมาณ 165,003 หน่วย และมีมูลค่ารวมประมาณ 826,809 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ -4.7 และ -5.9 ตามลำดับ

คลังภาพถ่ายฟรี ของ กรุงเทพมหานคร, กลางวัน, กลางแจ้ง

นอกจากนี้ ยังพบว่า โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ชะลอตัวในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี และกรุงเทพมหานคร โดยมีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -70.1 ร้อยละ -67.1 และร้อยละ -29.1 ตามลำดับ ส่วนในจังหวัดนครปฐม สมุทรสาคร และสมุทรปราการยังคงมีหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น ร้อยละ 82.4 ร้อยละ 43.1 และร้อยละ 16.8 ตามลำดับ โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเกือบทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม คาดว่า ทั้งปี 64 หน่วยขายได้ใหม่ ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีจำนวนประมาณ 61,993 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 292,616 ล้านบาท แบ่งเป็น โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 31,999 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 173,652 ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ 29,994 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 118,965 ล้านบาท

พร้อมทั้ง หน่วยเหลือขายปี 64 ในตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวนประมาณ 171,283 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 836,530 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 99,744 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 516,072 ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ 71,539 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 320,458 ล้านบาท

คลังภาพถ่ายฟรี ของ skyscape, กรุงเทพมหานคร, กลางวัน

ส่วนในช่วงครึ่งหลังปี 64 จะมีหน่วยขายได้ใหม่มากกว่าครึ่งปีแรก หรือมีอัตราขยายตัวติดลบลดลงอยู่ที่ประมาณร้อยละ -6.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าลดลงประมาณร้อยละ -10.3

สำหรับแนวโน้มปี 2565 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลจำนวนประมาณ 86,117 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 374,368 ล้านบาท ประกอบด้วย

– โครงการบ้านจัดสรร ประมาณ 37,792 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 202,726 ล้านบาท

– โครงการอาคารชุด ประมาณ 42,325 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 171,642 ล้านบาท

ทั้งนี้ คาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 65 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกของปี 64 ถึงร้อยละ 95.8 และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 24.3 ในช่วงครึ่งหลังของปี 65 ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 65 จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 100.3 และเริ่มชะลอการขยายตัวในช่วงครึ่งหลังปี 65 โดยจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ 75,843 มูลค่ารวม 341,472 ล้านบาท ประกอบด้วย

– โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 35,070 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 180,421 ล้านบาท

– โครงการอาคารชุดประมาณ 40,773 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 161,051 ล้านบาท

โดยตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมียอดขายดีกว่าปี 64 ร้อยละ 17.4 และครึ่งปีหลัง 65 จะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 26.9 มูลค่าในครึ่งแรกของปี 65 จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 11.0 และขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 22.3 ในช่วงครึ่งหลังปี 65 เป็นผลมาจากการกระจายวัคซีนในประเทศทั่วถึง คาดว่าเศรษฐกิจไทยในปี 65 จะขยายตัวประมาณร้อยละ 4.0

คลังภาพถ่ายฟรี ของ การออกแบบสถาปัตยกรรม, ครึ้มเมฆ, ชีวิตในเมือง

นอกจากนี้ ปี 65 จะมีหน่วยเหลือขายในตลาดจำนวนประมาณ 161,120 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 771,953 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 92,751 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 482,778 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 68,369 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 289,175 ล้านบาท โดยอัตราดูดซับจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งแรกปี 65

ขอบพระคุณ ข้อมูลจาก www.thairath.co.th

อ่านรายละเอียดด้านใน

อีกมุมมอง “ต่างชาติซื้อบ้าน” ได้ กรณีศึกษาแนวทาง-ข้อกังวล

2021-10-14

จากกรณีวาระร้อนช่วง 3-4 สัปดาห์ที่ผ่านมา กับการปลดล็อกเงื่อนไขการลงทุนที่หวังกระตุ้นเศรษฐกิจ ด้วยการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในไทยได้ นำไปสู่ข้อครหา “ขายชาติ!” ที่หลายฝ่ายยังถกเถียงว่าเป็นเช่นนั้นจริงหรือไม่?

 

ในบริบทที่ว่านี้ ผู้เขียนจึงขอพา “คุณผู้อ่านไทยรัฐออนไลน์” มาลองมองอีกมุมมองจากประเทศอื่นๆ เช่น “ญี่ปุ่น” กันดูว่า “ทำไมเขาถึงกล้าให้คนชาติอื่นเข้ามาจับจองซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบ้านตัวเอง โดยไม่สนคำครหาเช่นเดียวกับไทยนี้บ้าง?” ผ่าน “กรณีศึกษา” แนวทางและวิธีการที่เป็นไปได้

แต่ก่อนอื่นนั้น… ต้องมาย้อนดูมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) วันที่ 14 กันยายน 2564 อีกครั้ง เพื่อไล่เรียงทีละข้อว่า รายละเอียดที่ถูกพูดถึงกันมาก และกลายเป็นคำกล่าวหา “ขายชาติ” มีเช่นไรบ้าง?

การเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้าน” ในไทยได้นั้น เป็นส่วนหนึ่งของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน เพื่อหวังดึงดูดชาวต่างชาติที่มี “ศักยภาพสูง” ซึ่งเป็นข้อเสนอของสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ที่มีทั้งหมด 7 ข้อด้วยกัน และที่ว่านี้ก็อยู่ในข้อที่ 2 โดยระบุว่า

“มอบหมายให้กระทรวงมหาดไทย (มท.) พิจารณาความเหมาะสมในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาวใหม่ รวมทั้งข้อยกเว้นและสิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

(1) ยกเว้นให้ผู้ถือวีซ่าประเภทผู้พำนักอาศัยระยะยาวและวีซ่าประเภท Smart Visa ทั้งหมด ไม่ต้องมีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ หากอยู่ในประเทศเกิน 90 วัน ตามมาตรา 37(5) แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ.2522 และให้มีคุณสมบัติของผู้ขอวีซ่า สิทธิประโยชน์ และรายละเอียดอื่นๆ ตามที่เสนอ

(2) ให้ศึกษาแนวทางการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดิน”

นั่นเท่ากับว่า ในส่วนการให้ ต่างชาติซื้อบ้าน ในไทยได้ กำลังอยู่ในขั้นตอนรอการพิจารณา ซึ่งหากได้รับการแก้ไขและปลดล็อกขึ้นมาจริงๆ เบื้องต้นคาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงสิทธิประโยชน์หลักๆ 3 ข้อด้วยกัน คือ 1. ขยายเพดานกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมากกว่า 49%, 2. สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 10-15 ล้านบาทได้ และ 3. ขยายสิทธิ์การเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุด 50 ปี + 40 ปี หรือต่ออายุได้ถึง 90 ปี

แต่… คำนิยาม “ต่างชาติ” ที่ว่านี้ ไม่ได้หมายถึงใครก็ได้ เพราะกรอบวางไว้ตั้งแต่แรกแล้วว่าต้องเป็น “ต่างชาติศักยภาพสูง” และ “พำนักระยะยาว” ที่มีคุณสมบัติหลัก 4 ข้อด้วยกัน

1) กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizen)

     1.1 ลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ : ขั้นต่ำ 5 แสนดอลลาร์สหรัฐ (16.9 ล้านบาท)

     1.2 เงินเดือนหรือเงินบำนาญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา : ขั้นต่ำปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (2.7 ล้านบาท)

     1.3 ทรัพย์สิน : ขั้นต่ำ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (33.8 ล้านบาท)

2) กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (Wealthy Pensioner)

     2.1 ลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ : ขั้นต่ำ 2.5 แสนดอลลาร์สหรัฐ (8.4 ล้านบาท)

     2.2 เงินบำนาญ : ขั้นต่ำปีละ 4 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (1.4 ล้านบาท)

     2.3 กรณีไม่มีการลงทุน : เงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (2.7 ล้านบาท)

3) กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work-from-Thailand Professional)

     3.1 รายได้ส่วนบุคคล (เงินเดือน/รายได้จากการลงทุน) ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา : ปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (2.7 ล้านบาท)

     3.2 รายได้ส่วนบุคคล (เงินเดือน/รายได้จากการลงทุน) กรณีจบปริญญาโทขึ้นไป/ครอบครองทรัพย์สินทางปัญญา/ได้รับเงินทุน Series A และมีประสบการณ์การทำงาน 5 ปี : ปีละ 4 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (1.4 ล้านบาท)

โดย 3 กลุ่มแรกนี้ จะได้สิทธิประโยชน์หลัก คือ 1. ให้สิทธิ์ทำงานพร้อมวีซ่า, 2. ให้คู่สมรสและบุตรได้รับวีซ่าผู้ติดตามไปพร้อมกันด้วย และ 3. ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับรายได้จากต่างประเทศ รวมทั้งรายได้ที่นำเข้ามาในปีภาษีเดียวกัน

4) กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (High-Skilled Professional)

     4.1 รายได้ส่วนบุคคล (เงินเดือน/รายได้จากการลงทุน) ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา : ปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (2.7 ล้านบาท)

     4.2 รายได้ส่วนบุคคล (เงินเดือน/รายได้จากการลงทุน) กรณีจบปริญญาโทขึ้นไป และมีประสบการณ์การทำงานอย่างน้อย 5 ปี ในอุตสาหกรรมเป้าหมาย : ปีละ 4 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ (1.4 ล้านบาท)

ในสิทธิประโยชน์หลักจะไม่ต่างกับประเภทอื่นๆ แต่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากรายได้ในประเทศไทย “อัตราเทียบเท่า” กับอัตราภาษีเงินได้ที่ได้รับจากการจ้างแรงงานในพื้นที่เศรษฐกิจภาคตะวันออก

แน่นอนว่า การทุ่มสิทธิประโยชน์ให้กับต่างชาติขนาดนี้ รัฐบาลย่อมหวังผลว่าจะช่วยผลักดันให้เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยวาดฝันไว้ว่า ในระยะเวลา 5 ปี (2565-2569) จะมีเม็ดเงินใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจมากถึง 1 ล้านล้านบาท!! (*สมมติฐาน: เฉลี่ย 1 ล้านบาท/คน/ปี) ขณะที่เม็ดเงินลงทุน 1.8 ล้านล้านบาท และสร้างรายได้ทางภาษี 2.5 แสนล้านบาท

ทีนี้ย้อนกลับไปในส่วนของสิทธิประโยชน์ขยายเพดานกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้มากกว่า 49%

หากไปเช็กการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของต่างชาติในไทย ช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทั้งในแง่มูลค่าและจำนวนหน่วย ในปี 2563 ที่ผ่านมาลดลงไปค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในไตรมาส 2 ที่มีเพียง 1,162 หน่วย มูลค่า 5,073 ล้านบาทเท่านั้น

เมื่อเทียบสัดส่วนระหว่างคนไทยเอง…ก็ไม่ได้มากอย่างที่หลายคนคิด โดยปี 2563 ในแง่จำนวนหน่วย : ไทย 93.2% vs ต่างชาติ 6.8% และแง่มูลค่า ไทย 87.9% vs ต่างชาติ 12.1%

โดยระดับราคายอดนิยมที่ต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์มากสุด เฉลี่ย 3-5 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท ซึ่งจังหวัดที่มากที่สุดในปี 2563 คือ กรุงเทพฯ รองลงมาเป็น จ.ชลบุรี เน้นพัทยา และ จ.ภูเก็ต

ปี 2563 ต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทยมากสุดคือใคร?

1) จีน 63.4% : นิยมคอนโดฯ ในพัทยา
2) รัสเซีย 4.7% : นิยมคอนโดฯ ในพัทยา
3) ฝรั่งเศส 3.4% : นิยมคอนโดฯ ในพัทยา
4) สหราชอาณาจักร (อังกฤษ) 3.1% : นิยมคอนโดฯ ในพัทยา
5) เยอรมนี 2.5% : นิยมคอนโดฯ ในพัทยา

เดิมทีปี 2562 อันดับ 5 คือ ญี่ปุ่น แต่ในปี 2563 หล่นลงไปอันดับ 8

กรณีศึกษาจาก “ญี่ปุ่น” ทำไมถึงไม่กลัวครหา “ขายชาติ!”

“ญี่ปุ่น” เป็นหนึ่งในประเทศที่อนุญาตให้ต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศได้ โดยไม่คำนึงถึงสัญชาติและสถานะวีซ่าใดๆ ไม่มีข้อจำกัด

โดยให้ “สิทธิ์การครอบครอง” อย่างสมบูรณ์ หมายความว่า หากคุณซื้ออสังหาฯ-ที่ดินในญี่ปุ่น คุณก็จะกลายเป็น “เจ้าของ” ที่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ-ที่ดินอย่างสมบูรณ์ แถมการแทรกแซงสิทธิ์ในการครอบครองอสังหาฯ-ที่ดินของคุณยังเป็นไปได้ยาก (แต่ก็ใช่ว่าจะเป็นไปไม่ได้… ในกรณีของรัฐบาล)

นอกจากนี้ กรอบของสิทธิ์การครอบครองระหว่างที่ดินและอาคารต่างๆ ก็มีความแตกต่างกัน ไม่เหมือนบางประเทศ อธิบายง่ายๆ คือ คุณสามารถถือครองสิทธิ์ในที่ดิน และอาคารที่ตั้งบนที่ดินคุณก็อาจเป็นสิทธิ์ของอีกคนก็ได้ ลักษณะเช่นเดียวกับการเช่านั่นเอง

นโยบาย “ต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดิน” ของรัฐบาลญี่ปุ่น เคยอธิบายความมุ่งหวังแนวคิดไว้ตั้งแต่ปี 2556 ไว้ว่า “นี่เป็นยุทธศาสตร์การเปิดตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น เพื่อต้อนรับนักลงทุนต่างชาติ โดยไม่คำนึงถึงสัญชาติและสถานะทางวีซ่า ทุกคนสามารถซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่นได้ ดังนั้น จนกว่าเราจะมีการออกกฎข้อบังคับที่สัมพันธ์กับความมั่นคงแห่งชาติในอนาคต ชาวต่างชาติจะยังคงสามารถซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่นได้”

ดังนั้น ต่างชาติสามารถซื้อบ้านและเป็นเจ้าของที่ดินได้ ไม่ว่าจะมีจุดประสงค์ใดก็ตาม ภายใต้ขอบเขตสัญญาเดียวกับที่ชาวญี่ปุ่นใช้

แม้ดูเหมือนโปร่งโล่งทางสะดวก แต่มีสิ่งหนึ่งที่ต้องรู้ไว้ คือ “ภาษี”

เพราะคุณจำเป็นต้องจ่ายภาษีอย่างถูกต้อง เมื่อซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่น ไม่ว่าจะเป็นสัญชาติญี่ปุ่น หรือใดๆ ก็ตาม

     1) ภาษีอสังหาริมทรัพย์ : ภาษีนี้จะเรียกเก็บในส่วนจำนวนเงินที่คุณจ่ายค่าอสังหาฯ ดังนั้น หากซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่นเสร็จแล้ว คุณต้องเปิดรับแจ้งเตือนในอีเมลไว้ ซึ่งจะถูกส่งมาโดยรัฐบาลประจำท้องถิ่นในอีกไม่กี่เดือนหลังทำการซื้อ โดยภาษีจะคำนวณตามมูลค่าของอสังหาฯ หรือรู้จักกันดีว่า มูลค่าประเมินของทรัพย์สินถาวร

     2) ภาษีการจดทะเบียนและภาษีใบอนุญาต : ภาษีนี้จะเรียกเก็บในส่วนการจดทะเบียนอสังหาฯ ของคุณ เพิ่มอีก 2% ของมาตรฐานมูลค่าภาษีพึงชำระของอสังหาฯ

     3) ภาษีทรัพย์สินถาวร : ต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาฯ จะต้องจ่ายภาษีนี้ทุกๆ วันที่ 1 มกราคม และจ่ายให้กับเทศบาลท้องถิ่น โดยอยู่ที่ 1.4% คิดเป็น 1 ใน 3 ของมูลค่าประเมิน (1 ใน 6 กรณีที่พักขนาดเล็ก)

     4) ภาษีเทศบาล : คล้ายกับภาษีทรัพย์สินถาวร คือ เจ้าของต้องจ่ายทุกๆ วันที่ 1 มกราคม คิดเป็นราวๆ 2 ใน 3 ของมูลค่าประเมิน เป็นไปได้ว่าจะอยู่ที่ 0.3% และต้องจ่ายควบคู่กับภาษีทรัพย์สินถาวร

ง่ายๆ ว่า เมื่อซื้อแล้ว ไม่ใช่ซื้อแล้วจบ ทุกๆ ปี จะมีอีเมลแจ้งไปในช่วงเดือนเมษายนถึงมิถุนายน เพื่อเตือนให้คุณเตรียมตัว โดยคนส่วนมากจะผ่อนจ่าย 4 งวด แต่บางท้องถิ่นให้จ่ายทั้งหมดในครั้งเดียว ซึ่งปกติจำนวนเงินจะไม่ค่อยเปลี่ยนแปลง เว้นแต่ว่าไม่จ่าย เมื่อนั้นก็จะเกิดการค้างชำระ และจำนวนเงินจะเพิ่มขึ้น เพราะต้องเสียค่าปรับจากการจ่ายช้า

นี่จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่ “ต่างชาติ” จะชั่งใจและพิจารณาก่อนซื้อบ้าน หรือที่ดินในญี่ปุ่น เพราะต้องคำนวณจำนวนเงินในกระเป๋าที่จะต้องเตรียมไว้จ่ายภาษีทุกๆ ปี

ดังนั้น การซื้อบ้าน-ที่ดิน จึงไม่ใช่เรื่องง่ายสักเท่าไรนัก…

แต่ความน่ากังวลของ “ญี่ปุ่น” ก็มีเช่นกัน

นั่นคือ การใช้ประโยชน์ที่ดินในกรรมสิทธิ์ที่ส่อกระทบต่อความมั่นคงชาติ ซึ่งก็มีการออกมาเตือนอย่างต่อเนื่องถึงรัฐบาลญี่ปุ่นว่า “ต้องจับตาอย่างเข้มงวด!”

เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2563 รัฐบาลญี่ปุ่นได้มีการหยิบยกแผนการหารือของผู้เชี่ยวชาญต่างๆ กรณีการซื้อที่ดินในญี่ปุ่นของชาวต่างชาติที่เกี่ยวพันกับความมั่นคงแห่งชาติมาพิจารณา โดยมีข้อแนะนำว่า รัฐบาลญี่ปุ่นควรออกกฎหมายใหม่ในส่วนมาตรการที่จำเป็น เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้น อันมีสาเหตุจากการเข้าถือสิทธิ์และใช้อสังหาฯ ในญี่ปุ่นโดยกลุ่มต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เกาะห่างไกล และที่ดินที่อยู่ใกล้กับโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็น เช่น โรงไฟฟ้านิวเคลียร์ และแหล่งทรัพยากรน้ำที่สำคัญอย่างยิ่งต่อความมั่นคงแห่งชาติ

ทำให้รัฐบาลญี่ปุ่นต้องคิดพิจารณาอย่างถี่ถ้วน ทั้งในมุมมองของฝ่ายค้าน, ข้อคิดเห็นอย่างรอบคอบ, ภารกิจระหว่างประเทศ และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นได้ต่อระบบเศรษฐกิจแบบตลาด ก่อนร่างกฎหมายจะเสร็จสมบูรณ์

ฉะนั้น อย่างที่ “รัฐบาลญี่ปุ่น” เคยบอกไว้เมื่อปี 2556 คือ จนกว่าจะมีอะไรเปลี่ยนแปลง ตอนนี้ต่างชาติสามารถซื้อบ้าน-ที่ดินในญี่ปุ่นได้!

นั่นทำให้น่าสนใจว่า ในกรณีสำหรับไทยเอง ไม่ว่าจะเป็นในแง่การจัดเก็บภาษี หรือความมั่นคงแห่งชาติ ก็น่านำมาเป็นกรณีศึกษาเช่นกัน.

ผู้เขียน: เหมือนพระอาทิตย์

กราฟิก: Varanya Phae-araya

อ้างอิง:

  • https://www.thairath.co.th/scoop/theissue/2210126
  • อัตราแลกเปลี่ยน ณ 3 ตุลาคม 2564 : 33.75 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ
  • รัฐบาลไทย, การประชุม ครม. 14 กันยายน 2564 [ออนไลน์]. 2564, แหล่งที่มา : www.thaigov.go.th [3 ต.ค. 64]
  • REIC, การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ทั่วประเทศ ปี 2563 [ออนไลน์]. 2564, แหล่งที่มา : www.reic.or.th [3 ต.ค. 64]
อ่านรายละเอียดด้านใน

จะเลือกอะไร ระหว่าง ซื้อบ้านใหม่ vs รีโนเวทบ้านเก่า

2020-04-05

คงเป็นปัญหาของใครหลายคนเมื่อคิดจะซื้อบ้าน ว่าจะซื้อบ้านที่สร้างใหม่ หรือซื้อบ้านมือสองมารีโนเวทใหม่ดี  ต้องบอกไว้ก่อนว่าทั้งการซื้อบ้านใหม่และการรีโนเวทบ้านเก่านั้นมีทั้งข้อดีและข้อเสียแตกต่างกันไป   หลังจากที่เลือกรูปแบบของบ้าน  ว่าต้องการบ้านลักษณะใด เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียมเรียบร้อยแล้ว ยังต้องดูปัจจัยหลายๆ อย่างประกอบกัน จึงจะทำให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น โดยหลักๆ แล้วควรจะคำนึงถึงปัจจัยดังต่อไปนี้

1. งบประมาณ

ก่อนที่จะซื้อบ้านควรตั้งงบประมาณไว้ในใจก่อน และศึกษาหาข้อมูลถึงความเป็นไปได้ว่าภายในงบประมาณจำนวนเท่านี้ สามารถซื้อบ้านลักษณะใดได้ แม้เวลาหาข้อมูล จะเห็นว่าราคาบ้านใหม่จะแพงกว่าบ้านมือสอง แต่ก็ต้องทำความเข้าใจว่าเป็นบ้านที่พร้อมเข้าอยู่ได้เลย โดยไม่ต้องตกแต่งอะไรเพิ่มเติม และที่สำคัญการกู้เงินจากธนาคารจะทำได้ง่ายและได้วงเงินเต็ม ในขณะเดียวกัน บ้านมือสอง มักจะมีราคาที่ไม่สูงเท่า แต่หากจะพิจารณาเลือกบ้านมือสอง ก็ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในส่วนของการซ่อมแซม ค่ารีโนเวท ค่าอุปกรณ์ ค่าช่าง ฯลฯ ที่หากควบคุมไม่ดี ก็จะทำให้งบประมาณบานปลายได้ จนกลายเป็นแพงกว่าบ้านมือหนึ่งไปเสียได้ และยังมีขั้นตอนในการตรวจสอบต่างๆ ที่ยุ่งยากกว่าบ้านใหม่

2. ทำเลที่ตั้ง

ทำเลที่ตั้งก็เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ตัดสินใจเลือกบ้านในลักษณะไหนดี และไม่ใช่ดูแค่ในปัจจุบันเท่านั้น แต่ต้องมองไปถึงอนาคตว่าพื้นที่บริเวณนี้จะมีมูลค่ามากขึ้นเท่าไหร่ เพราะหลายคนอาจจะซื้อไว้ลงทุนในอนาคต สำหรับบ้านใหม่ของโครงการต่างๆ ส่วนใหญ่ มักจะมีทำเลที่ห่างจากตัวเมืองออกมาเล็กน้อย แต่ยังส่วนใหญ่โครงการใหญ่ๆ มักจะสร้างติดถนนใหญ่ ใกล้ทางด่วน ติดกับถนนเส้นหลักหรือสะดวกต่อการเดินทาง  ซึ่งนับว่าเป็นจุดขายของโครงการบ้านใหม่ โดยเฉพาะในย่านกรุงเทพฯและปริมณฑล แต่ในขณะเดียวกัน การเลือกซื้อบ้านมือสอง อาจจะได้ทำเลที่ดีกว่า เช่นอยู่ใจกลางเมือง หรือในเขตชุมชน ซึ่งนับเป็นข้อได้เปรียบเพราะถ้าเทียบกับบ้านใหม่ ที่ตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมือง ย่อมต้องมีราคาที่สูงมาก

 

3. ความปลอดภัย

ในปัจจุบันที่มีคดีฉกชิงวิ่งราวเพิ่มขึ้น ความปลอดภัยก็นับเป็นปัจจัยที่สำคัญอีกประการหนึ่ง ที่ทำให้หลายคน โดยเฉพาะครอบครัว ตัดสินใจเลือกซื้อบ้านใหม่ในโครงการต่างๆ เพราะมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัยกว่า และยังมีพนักงานรักษาความปลอดภัยและกล้องวงจรปิด คอยสอดส่องดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยภายในโครงการ ซึ่งหากเลือกซื้อบ้านมือสองในย่านชุมชนหรือที่ไม่ใช่ตามหมู่บ้านหรือโครงการ ก็อาจจะต้องเพิ่มกล้องวงจรปิดและอุปกรณ์ที่สามารถดุแลความปลอดภัยให้กับตัวเองและคนในบ้านติดไว้ด้วย

ทั้งนี้ การจะเลือกซื้อบ้านใหม่หรือรีโนเวทบ้านมือสอง ก็ต้องคำนึงถึงไลฟ์สไตล์และวัตถุประสงค์ของการใช้งาน เช่น ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า ทำออฟฟิศ ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ฯลฯ จะมีลักษณะการใช้พื้นที่และทำเลที่แตกต่างกัน เลือกบ้านให้เหมาะสมกับการใช้ชีวิตของคนในบ้าน เพื่อให้ทุกคนได้ใช้ชีวิตได้อย่างมีความสุขเต็มที่

ที่มา : https://pf.co.th/blog/home-discovery/home-expert/2017/08/04/newvsrenovate/

อ่านรายละเอียดด้านใน