รีไฟแนนซ์คอนโด คือการย้ายสินเชื่อคอนโดจากธนาคารเดิมไปกู้กับธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า เพื่อลดดอกเบี้ยรวมหรือลดค่างวดต่อเดือน จังหวะที่มักคุ้มคือหลังพ้นช่วงห้ามไถ่ถอนก่อนกำหนด (ส่วนใหญ่ 3 ปี) ซึ่งเป็นช่วงที่ดอกเบี้ยโปรโมชันหมดและกลับไปลอยตัวตาม MRR ส่วนค่าใช้จ่ายหลักคือค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ใหม่ บวกค่าอากรแสตมป์และค่าประเมิน รวมแล้วควรเตรียมเงินไว้ราว 1.5–2% ของยอดหนี้คงเหลือ

สำหรับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ดอกเบี้ยที่ลดลงคือกระแสเงินสดที่เพิ่มขึ้นทุกเดือนโดยไม่ต้องขึ้นค่าเช่าเลย บทความนี้จะพาไปดูว่ารีไฟแนนซ์ทำงานยังไง มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และคิดยังไงว่าคุ้มหรือไม่คุ้ม พร้อมตัวอย่างตัวเลขให้ลองเทียบกับห้องของตัวเอง

รีไฟแนนซ์คอนโดคืออะไร ต่างจากรีเทนชันยังไง

เวลาดอกเบี้ยบ้านช่วงโปรโมชันหมด เรามีทางเลือกหลัก ๆ 2 ทาง

• รีไฟแนนซ์ (Refinance) ยื่นกู้ใหม่กับธนาคารอื่น ธนาคารใหม่จะปิดหนี้ก้อนเดิมให้ แล้วเราผ่อนกับธนาคารใหม่แทน ต้องไปจดจำนองใหม่ที่สำนักงานที่ดิน จึงมีค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง แต่มักได้ดอกเบี้ยโปรโมชันช่วงแรกที่ต่ำกว่า
• รีเทนชัน (Retention) ขอธนาคารเดิมลดดอกเบี้ยให้ ไม่ต้องจดจำนองใหม่ ขั้นตอนน้อยกว่าและค่าธรรมเนียมต่ำกว่า แต่ดอกเบี้ยที่ได้อาจไม่ต่ำเท่าการย้ายธนาคาร

วิธีที่หลายคนใช้คือ ขอข้อเสนอรีไฟแนนซ์จากธนาคารใหม่ก่อน แล้วเอาตัวเลขไปคุยรีเทนชันกับธนาคารเดิม จากนั้นค่อยเทียบว่าทางไหนเหลือเงินในกระเป๋ามากกว่าหลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว

ทำไมต้องคิดเรื่องรีไฟแนนซ์ช่วง 3 ปีแรก

สินเชื่อบ้านและคอนโดส่วนใหญ่ให้ดอกเบี้ยคงที่หรือดอกเบี้ยพิเศษใน 1–3 ปีแรก หลังจากนั้นจะลอยตัวอิง MRR ลบด้วยส่วนลดตามสัญญา ซึ่งมักสูงกว่าช่วงโปรโมชันชัดเจน

ข้อมูลอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ ณ วันที่ 6 พฤศจิกายน 2569 พบว่า MRR ของธนาคารใหญ่อยู่ราว 6.50% (กรุงเทพ) ไปจนถึง 7.105% (ทหารไทยธนชาต) ขณะที่คณะกรรมการนโยบายการเงินมีมติเมื่อ 28 ตุลาคม 2569 คงดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 1.00% ต่อปี แปลว่าถ้าสัญญาเราเป็น MRR ลบนิดเดียว ดอกเบี้ยหลังปีที่ 3 อาจสูงเกิน 5% ได้ ส่วนต่างตรงนี้คือเหตุผลที่คนรีไฟแนนซ์

แต่ต้องระวังอีกเรื่อง คือ ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด สัญญาส่วนใหญ่กำหนดว่าถ้าปิดหนี้ภายใน 3 ปี (บางสัญญา 5 ปี) จะโดนค่าปรับประมาณ 2–3% ของยอดหนี้คงเหลือ ก่อนเริ่มเรื่องให้เปิดสัญญาเงินกู้ดูข้อนี้ให้ชัด

ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์คอนโดมีอะไรบ้าง กี่บาท

รายการ	อัตราโดยทั่วไป	ตัวอย่างยอดกู้ใหม่ 2,500,000 บาท
ค่าจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน	1% ของวงเงินจำนอง	25,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์สัญญากู้	0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุด 10,000 บาท	1,250 บาท
ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์	ประมาณ 2,000–3,000 บาท	3,000 บาท
ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด (ถ้ายังไม่พ้นระยะเวลาตามสัญญา)	ประมาณ 2–3% ของยอดหนี้คงเหลือ	0 บาท ถ้าพ้น 3 ปีแล้ว
ประกันอัคคีภัย / ประกันสินเชื่อ (MRTA)	แล้วแต่ธนาคารและความสมัครใจ	ตรวจในใบเสนอของธนาคาร

หลายธนาคารมีโปรโมชันช่วยออกค่าประเมินหรือค่าธรรมเนียมบางส่วน ให้ขอใบเสนอเป็นลายลักษณ์อักษรแล้วเทียบกันทีละรายการ

ค่าจดจำนอง 0.01% ใช้กับการรีไฟแนนซ์ได้ไหม

คำถามนี้เจอบ่อยมาก คำตอบคือ ไม่ได้ มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ ครม. ต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 ใช้กับการซื้อขายบ้านหรือคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ที่โอนกรรมสิทธิ์พร้อมจดจำนองในวันเดียวกัน การรีไฟแนนซ์ไม่มีการเปลี่ยนเจ้าของ จึงยังต้องจ่ายค่าจดจำนองอัตราปกติ 1%

ตัวอย่างคำนวณ รีไฟแนนซ์แล้วคุ้มไหม

สมมติว่าคุณซื้อคอนโดปล่อยเช่าไว้ ผ่อนมาครบ 3 ปีแล้ว ตัวเลขเป็นแบบนี้ (ดอกเบี้ยในตัวอย่างเป็นตัวเลขสมมติเพื่อการคำนวณ ไม่ใช่ข้อเสนอของธนาคารใด)

• ยอดหนี้คงเหลือ 2,500,000 บาท ผ่อนเดือนละ 16,000 บาท
• ธนาคารเดิม: ดอกเบี้ยลอยตัว เฉลี่ยราว 5.8% ต่อปี
• ธนาคารใหม่: ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกราว 3.3% ต่อปี

รายการ (ช่วง 3 ปี ผ่อนเท่าเดิม 16,000 บาท/เดือน)	อยู่ธนาคารเดิม	รีไฟแนนซ์
ดอกเบี้ยรวม 36 งวด	ประมาณ 422,000 บาท	ประมาณ 231,000 บาท
ยอดหนี้เหลือหลัง 3 ปี	ประมาณ 2,346,000 บาท	ประมาณ 2,155,000 บาท
ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์	–	ประมาณ 29,250 บาท

ดอกเบี้ยลดลงราว 191,000 บาท หักค่าใช้จ่ายประมาณ 29,250 บาทแล้ว ยังเหลือส่วนต่างราว 160,000 บาทใน 3 ปี แบบนี้ถือว่าคุ้ม

ถ้าเลือกให้ธนาคารใหม่คำนวณค่างวดใหม่แทน (ผ่อนต่อ 25 ปี) ค่างวดที่ 5.8% จะอยู่ราว 15,800 บาท ส่วนที่ 3.3% จะอยู่ราว 12,250 บาท ค่างวดลดลงเกือบ 3,600 บาทต่อเดือน สมมติห้องนี้ปล่อยเช่าได้เดือนละ 14,000 บาท จากที่เคยต้องควักเงินเติมทุกเดือน ก็อาจกลายเป็นมีเงินเหลือหลังผ่อนได้

แต่ถ้ายังไม่ครบ 3 ปีแล้วโดนค่าปรับ 3% ของยอดหนี้ 2.5 ล้าน ก็คือ 75,000 บาท ส่วนต่างจะบางลงทันที กรณีนี้รอให้พ้นระยะค่าปรับก่อนมักคุ้มกว่า

หลักคิดง่าย ๆ ว่ารีไฟแนนซ์คุ้มไหม

• ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ใน 3 ปีแรก ต้องมากกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมด รวมค่าปรับ (ถ้ามี) ค่าจดจำนอง อากร ค่าประเมิน และประกันที่ต้องซื้อเพิ่ม
• ยอดหนี้คงเหลือไม่ควรน้อยเกินไป ถ้าเหลือหนี้ไม่กี่แสนบาท ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้อาจไม่พอกับค่าใช้จ่ายคงที่
• ดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี ไม่ใช่แค่ปีแรก บางโปรปีแรกต่ำมาก แต่ปีที่ 2–3 ขยับขึ้นเร็ว
• ดูดอกเบี้ยหลังหมดโปรด้วย สัญญาที่เป็น MRR ลบมากกว่า จะช่วยให้ปีที่ 4 เป็นต้นไปไม่กระโดดขึ้นแรง
• ประวัติการผ่อนต้องดี ธนาคารใหม่จะดูเครดิตบูโรและรายได้ปัจจุบัน ถ้าเคยค้างชำระ อาจไม่ผ่านหรือได้ดอกเบี้ยไม่ดีตามที่หวัง

ขั้นตอนรีไฟแนนซ์คอนโด ทำยังไง

• เช็กสัญญาเดิม ดูวันที่ครบระยะค่าปรับ ดอกเบี้ยปัจจุบัน และยอดหนี้คงเหลือ
• ขอใบเสนอจาก 2–3 ธนาคาร ควรเริ่มก่อนครบ 3 ปีราว 2–3 เดือน เพราะการอนุมัติและประเมินราคาใช้เวลา
• เอาข้อเสนอไปคุยรีเทนชันกับธนาคารเดิม แล้วเทียบเงินคงเหลือสุทธิของทั้งสองทาง
• เตรียมเอกสาร บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานรายได้ เดินบัญชีย้อนหลัง สัญญากู้เดิม สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และใบแจ้งยอดผ่อนย้อนหลัง ถ้าห้องปล่อยเช่าอยู่ เตรียมสัญญาเช่าไว้ด้วย บางธนาคารนับค่าเช่าเป็นรายได้เสริมได้
• นัดไถ่ถอนและจดจำนองใหม่ ธนาคารใหม่จะนัดวันที่สำนักงานที่ดิน ไถ่ถอนจากธนาคารเดิมและจดจำนองกับธนาคารใหม่ในวันเดียวกัน

สรุป

รีไฟแนนซ์คอนโดคุ้มเมื่อดอกเบี้ยที่ประหยัดได้มากกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมด จังหวะที่เหมาะคือหลังพ้นระยะค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด เตรียมเงินไว้ราว 1.5–2% ของยอดหนี้ และอย่าลืมว่าค่าจดจำนอง 0.01% ใช้กับการรีไฟแนนซ์ไม่ได้ ก่อนตัดสินใจให้ขอใบเสนอหลายธนาคาร เทียบกับรีเทนชัน แล้วคิดเป็นเงินคงเหลือจริงในกระเป๋า

ถ้าอยากให้ช่วยดูว่าคอนโดปล่อยเช่าของคุณควรรีไฟแนนซ์หรือรีเทนชัน หรืออยากวางแผนกระแสเงินสดของพอร์ต ทักมาปรึกษาทีม thaiproperty99 ได้ทางเพจ Facebook หรือ LINE OA ได้เลย

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

• ธนาคารแห่งประเทศไทย: ผลการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน ครั้งที่ 5/2569 (28 ต.ค. 2569) bot.or.th
• อินโฟเควสท์: อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ ประจำวันที่ 6 พฤศจิกายน 2569 infoquest.co.th
• K-Expert ธนาคารกสิกรไทย: ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนบ้านถึงปี 2570 kasikornbank.com
• Thai PBS: ครม. เคาะต่อมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% thaipbs.or.th
• KTC: ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน ktc.co.th

ภาพประกอบ: Jakub Żerdzicki / Unsplash