THAI PROPERTY 99

บทความอสังหา

จะเลือกอะไร ระหว่าง ซื้อบ้านใหม่ vs รีโนเวทบ้านเก่า

2020-04-05

คงเป็นปัญหาของใครหลายคนเมื่อคิดจะซื้อบ้าน ว่าจะซื้อบ้านที่สร้างใหม่ หรือซื้อบ้านมือสองมารีโนเวทใหม่ดี  ต้องบอกไว้ก่อนว่าทั้งการซื้อบ้านใหม่และการรีโนเวทบ้านเก่านั้นมีทั้งข้อดีและข้อเสียแตกต่างกันไป   หลังจากที่เลือกรูปแบบของบ้าน  ว่าต้องการบ้านลักษณะใด เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียมเรียบร้อยแล้ว ยังต้องดูปัจจัยหลายๆ อย่างประกอบกัน จึงจะทำให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น โดยหลักๆ แล้วควรจะคำนึงถึงปัจจัยดังต่อไปนี้

1. งบประมาณ

ก่อนที่จะซื้อบ้านควรตั้งงบประมาณไว้ในใจก่อน และศึกษาหาข้อมูลถึงความเป็นไปได้ว่าภายในงบประมาณจำนวนเท่านี้ สามารถซื้อบ้านลักษณะใดได้ แม้เวลาหาข้อมูล จะเห็นว่าราคาบ้านใหม่จะแพงกว่าบ้านมือสอง แต่ก็ต้องทำความเข้าใจว่าเป็นบ้านที่พร้อมเข้าอยู่ได้เลย โดยไม่ต้องตกแต่งอะไรเพิ่มเติม และที่สำคัญการกู้เงินจากธนาคารจะทำได้ง่ายและได้วงเงินเต็ม ในขณะเดียวกัน บ้านมือสอง มักจะมีราคาที่ไม่สูงเท่า แต่หากจะพิจารณาเลือกบ้านมือสอง ก็ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในส่วนของการซ่อมแซม ค่ารีโนเวท ค่าอุปกรณ์ ค่าช่าง ฯลฯ ที่หากควบคุมไม่ดี ก็จะทำให้งบประมาณบานปลายได้ จนกลายเป็นแพงกว่าบ้านมือหนึ่งไปเสียได้ และยังมีขั้นตอนในการตรวจสอบต่างๆ ที่ยุ่งยากกว่าบ้านใหม่

2. ทำเลที่ตั้ง

ทำเลที่ตั้งก็เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ตัดสินใจเลือกบ้านในลักษณะไหนดี และไม่ใช่ดูแค่ในปัจจุบันเท่านั้น แต่ต้องมองไปถึงอนาคตว่าพื้นที่บริเวณนี้จะมีมูลค่ามากขึ้นเท่าไหร่ เพราะหลายคนอาจจะซื้อไว้ลงทุนในอนาคต สำหรับบ้านใหม่ของโครงการต่างๆ ส่วนใหญ่ มักจะมีทำเลที่ห่างจากตัวเมืองออกมาเล็กน้อย แต่ยังส่วนใหญ่โครงการใหญ่ๆ มักจะสร้างติดถนนใหญ่ ใกล้ทางด่วน ติดกับถนนเส้นหลักหรือสะดวกต่อการเดินทาง  ซึ่งนับว่าเป็นจุดขายของโครงการบ้านใหม่ โดยเฉพาะในย่านกรุงเทพฯและปริมณฑล แต่ในขณะเดียวกัน การเลือกซื้อบ้านมือสอง อาจจะได้ทำเลที่ดีกว่า เช่นอยู่ใจกลางเมือง หรือในเขตชุมชน ซึ่งนับเป็นข้อได้เปรียบเพราะถ้าเทียบกับบ้านใหม่ ที่ตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมือง ย่อมต้องมีราคาที่สูงมาก

 

3. ความปลอดภัย

ในปัจจุบันที่มีคดีฉกชิงวิ่งราวเพิ่มขึ้น ความปลอดภัยก็นับเป็นปัจจัยที่สำคัญอีกประการหนึ่ง ที่ทำให้หลายคน โดยเฉพาะครอบครัว ตัดสินใจเลือกซื้อบ้านใหม่ในโครงการต่างๆ เพราะมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัยกว่า และยังมีพนักงานรักษาความปลอดภัยและกล้องวงจรปิด คอยสอดส่องดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยภายในโครงการ ซึ่งหากเลือกซื้อบ้านมือสองในย่านชุมชนหรือที่ไม่ใช่ตามหมู่บ้านหรือโครงการ ก็อาจจะต้องเพิ่มกล้องวงจรปิดและอุปกรณ์ที่สามารถดุแลความปลอดภัยให้กับตัวเองและคนในบ้านติดไว้ด้วย

ทั้งนี้ การจะเลือกซื้อบ้านใหม่หรือรีโนเวทบ้านมือสอง ก็ต้องคำนึงถึงไลฟ์สไตล์และวัตถุประสงค์ของการใช้งาน เช่น ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า ทำออฟฟิศ ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ฯลฯ จะมีลักษณะการใช้พื้นที่และทำเลที่แตกต่างกัน เลือกบ้านให้เหมาะสมกับการใช้ชีวิตของคนในบ้าน เพื่อให้ทุกคนได้ใช้ชีวิตได้อย่างมีความสุขเต็มที่

ที่มา : https://pf.co.th/blog/home-discovery/home-expert/2017/08/04/newvsrenovate/

อ่านรายละเอียดด้านใน

แนวทางการรีโนเวทบ้าน 6 ขั้นตอน

2020-03-28

แนวทางการรีโนเวทบ้าน 6 ขั้นตอน สำหรับหลายๆ คนที่คิดว่าจะปรับปรุงบ้านไม่ว่าจะเป็นงานปรับปรุงบางส่วน หรือปรับปรุงบ้านทั้งหลัง

บ้านหลังเก่าที่เราอยู่อาศัยมาหลายสิบปี ย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา ทั้งสภาพบ้านที่ทรุดโทรมลง ประกอบกับความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เปลี่ยนไป หรือแม้แต่บ้านมือสองในเมืองที่หลายคนเลือกอยู่อาศัยแทนการซื้อบ้านหลังใหม่ตามชานเมือง ซึ่งแน่นอนว่าต้องทำการรีโนเวทบ้านหลังเก่าที่ว่าให้ตรงกับความต้องการใหม่ของเรา ทั้งนี้เจ้าของบ้านสามารถอาศัยแนวทางการรีโนเวทบ้าน 6 ขั้นตอนต่อไปนี้ในการเตรียมตัวก่อนลงมือ

1. กำหนดวัตถุประสงค์ในการปรับปรุงบ้าน เพื่อใช้ในการประเมินงบประมาณเบื้องต้น ไม่ว่าจะเป็น

  • ปรับปรุงบ้านทั้งหลัง เนื่องจากสภาพเก่าทรุดโทรมมาก หรือมีความเสียหายหลายส่วน
  • จัดแบ่งพื้นที่ใช้สอยใหม่ให้มีความหลากหลายเพิ่มขึ้น เช่น การกั้นห้องโฮมเธียเตอร์ในพื้นที่ห้องนั่งเล่น
  • ซ่อมแซมบางส่วนที่เสียหาย โดยอาจถือโอกาสปรับปรุงสภาพให้ดียิ่งขึ้น เช่น ห้องน้ำรั่วเนื่องจากระบบท่อมีปัญหา จึงปรับโฉมห้องน้ำใหม่ทั้งห้อง หรือพื้นดาดฟ้ารั่ว จึงปรับเป็นสวนดาดฟ้าสำหรับพักผ่อน
  • ปรับปรุงใหม่ให้ใช้งานดีขึ้น ถึงแม้ไม่ได้มีอะไรเสียหาย แต่ปรับเพื่อแก้ปัญหาการใช้งาน เช่น เพิ่มแผงกันแดดที่หน้าต่างห้องทำงานซึ่งอยู่ในตำแหน่งที่แดดส่องร้อนแรง หรือติดตั้งระบบผนังฉนวนกันเสียงและเปลี่ยนหน้าต่างชุดใหม่ในห้องนอนซึ่งมีเสียงรบกวนจากถนนใหญ่ที่มีรถวิ่งผ่าน
  • ปรับโฉมใหม่ตามสไตล์ที่ชอบ เช่น แต่งห้องใหม่ให้เป็นสไตล์ลอฟท์โดยการฉาบผนังใหม่ให้เป็นปูนเปลือยแบบดิบๆ ด้วยสกิมโค้ท และรื้อฝ้าเพดานออกเพื่อโชว์ท่องานระบบต่างๆ

2. รวบรวมข้อมูลและรูปแบบที่ชอบ การตกแต่งห้องหรือพื้นที่ที่ประทับใจ รวมถึงวัสดุที่ใช้ ซึ่งอาจพบเห็นได้จากสื่อต่างๆ หรือสถานที่จริง ตลอดจนวิธีการในการปรับปรุงซ่อมแซมแต่ละส่วน ทั้งนี้เพื่อเป็นแนวทางในการปรับปรุง หรือเป็นข้อมูลในการออกแบบของสถาปนิกหรือมัณฑนากร และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญต่างๆ

3. ตรวจสอบสภาพพื้นที่และกำหนดแนวทางในการปรับปรุง ควรตรวจสอบส่วนต่างๆ ของบ้าน หรือพื้นที่ที่กำลังจะปรับปรุงว่ามีส่วนใดยังใช้งานได้ดี หรือมีส่วนใดที่เสียหายต้องซ่อมแซมทั้งก่อนและขณะลงมือปรับปรุงบ้าน โดยการทำ Check List ในแต่ละห้องหรือแต่ละพื้นที่ตามประเภทงานต่างๆ แบ่งเป็น งานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม (วัสดุตกแต่งและปิดผิว) พื้นที่รอบบ้าน งานระบบไฟฟ้า งานระบบประปาและสุขาภิบาล รวมถึงระบบปรับอากาศ (ถ้ามี) ตลอดจนกำหนดแนวทางในการปรับปรุงแก้ไขที่เหมาะสมในแต่ละงาน โดยอาจปรึกษาวิศวกร สถาปนิก หรือผู้เชี่ยวชาญเพิ่มเติม
ยกตัวอย่างเช่น หากต้องการปรับปรุงห้องน้ำที่ใช้งานมานานกว่า 10 ปี สำหรับงานโครงสร้าง ควรตรวจสอบสภาพพื้นห้องน้ำว่ามีความเสียหายจากการรั่วซึมหรือไม่ มีแนวทางซ่อมแซมอย่างไร งานสถาปัตยกรรม ควรตรวจสอบสภาพกระเบื้องปูพื้นและผนัง สุขภัณฑ์และอุปกรณ์ต่างๆ ว่ายังอยู่ในสภาพดีหรือไม่ หรือควรเปลี่ยนใหม่ตามแนวการตกแต่งที่ชอบไปพร้อมๆ กับการทำระบบกันซึมใหม่ งานระบบประปาและสุขาภิบาล อาจถึงเวลาที่ควรเปลี่ยนท่อประปาใหม่ พร้อมกับการเดินแนวท่อตามการจัดวางผังห้องน้ำใหม่ เป็นต้น

4. สรุปเนื้องานที่ต้องการปรับปรุง โดยพิจารณางานปรับปรุงซ่อมแซมต่างๆ จาก Check List ที่ทำไว้ และสรุปเนื้องานที่ต้องการปรับปรุงตามวัตถุประสงค์ เพื่อให้สอดคล้องกับงบประมาณที่ตั้งไว้

5. จัดเตรียมงบประมาณในการปรับปรุงบ้าน แบ่งได้เป็น 3 ส่วน ดังนี้

  • ส่วนที่ 1 ค่าออกแบบโดยสถาปนิก มัณฑนากร วิศวกรโครงสร้าง และวิศวกรงานระบบต่างๆ
  • ส่วนที่ 2 ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง ได้แก่ ค่าวัสดุและค่าแรงก่อสร้าง ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า รวมถึงค่าดำเนินการต่าง ๆ ระหว่างการก่อสร้าง
  • ส่วนที่ 3 ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าเช่าโกดังเก็บของ ค่าเช่าบ้านอยู่ชั่วคราว ค่าดำเนินการขออนุญาตปรับปรุงบ้านกับหน่วยงานราชการ (สำหรับกรณีที่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาต) ค่าบริการที่ปรึกษางานก่อสร้าง ฯลฯ

ทั้งนี้เราอาจใช้งบประมาณเพียงบางส่วนจากทั้ง 3 ส่วนที่กล่าวมา ซึ่งขึ้นอยู่กับปริมาณงาน และขอบเขตในการปรับปรุงบ้าน นอกจากนี้ควรเผื่องบประมาณที่อาจจะบานปลายไว้ด้วย อย่างไรก็ตาม หากมีงบประมาณจำกัด ควรวางแผนลำดับความสำคัญในการปรับปรุงบ้านเป็นส่วนๆ ตามช่วงเวลาต่างๆ ให้เหมาะสมและสอดคล้องกับงบประมาณในการปรับปรุง

6. เลือกวิธี RENOVATE บ้าน หากเป็นการรีโนเวทบ้านทั้งหลัง หรือเป็นการต่อเติมปรับปรุงพื้นที่ขนาดใหญ่ ซึ่งจำเป็นต้องปรึกษาผู้ออกแบบหรือผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทาง สามารถเลือกได้ 2 วิธีคือ

Design-Bid-Built เป็นลักษณะที่ผู้ออกแบบและผู้รับเหมาแยกกันคนละราย เจ้าของบ้านสามารถตรวจสอบและปรับปรุงแบบให้ตรงตามความต้องการได้ค่อนข้างสมบูรณ์ ก่อนการดำเนินการก่อสร้างโดยผู้รับเหมา นอกจากนี้ผู้ออกแบบจะมีส่วนร่วมในฐานะที่ปรึกษาของเจ้าของบ้าน ตลอดจนร่วมตรวจคุณภาพงานและวิธีแก้ปัญหาของผู้รับเหมาในระหว่างก่อสร้างด้วย ดังนั้น นอกเหนือจากประสบการณ์ด้านการออกแบบแล้ว ประสบการณ์ด้านการควบคุมงานและประสานงานก่อสร้างของผู้ออกแบบจึงเป็นสิ่งสำคัญ เพราะอาจส่งผลต่อความล่าช้าและงบประมาณในการปรับปรุงบ้านได้

credit : อิษฎา แก้วประเสริฐ

ที่มา : https://bit.ly/2UGEmTP

อ่านรายละเอียดด้านใน

ขั้นตอน กู้เงินซื้อบ้าน สำหรับมือใหม่หัดกู้โดยเฉพาะ

2019-08-22

Decor.Mthai จะพาเพื่อนๆ ไปศึกษาข้อมูลการ กู้เงินซื้อบ้าน มีขั้นตอนอย่างไรกันค่ะ หลายคนยังเป็นมือใหม่หัดกู้ อาจจะยังงงๆ ว่าต้องเริ่มต้นจากที่ใดและต้องทำอย่างไรบ้าง มีกี่ขั้นตอน ว่าแล้วเราไปดูข้อมูลกันเลยค่ะ

อ่านรายละเอียดด้านใน