LTV (Loan to Value) คือ เพดานสัดส่วนเงินกู้เมื่อเทียบกับมูลค่าที่อยู่อาศัย ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดให้ธนาคารใช้ปล่อยสินเชื่อบ้าน ถ้า LTV เท่ากับ 90% แปลว่ากู้ได้ไม่เกิน 90% ของมูลค่าห้อง ผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10% สำหรับนักลงทุนที่กำลังจะซื้อคอนโดห้องที่ 2 หรือ 3 เกณฑ์ LTV 2569 จึงเป็นตัวกำหนดโดยตรงว่าต้องเตรียมเงินสดเท่าไร

ข่าวดีคือ ธปท. ได้ต่ออายุการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ออกไปอีก 1 ปี ทำให้สัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 กู้ได้สูงสุด 100% แม้เป็นสัญญาที่ 2 บทความนี้สรุปเกณฑ์ทั้งแบบผ่อนคลายและแบบปกติ วิธีนับจำนวนสัญญา และวิธีวางแผนให้การกู้เต็มวงเงินไม่กลายเป็นภาระที่หนักเกินไป

อัปเดตมาตรการ LTV 2569: ต่ออายุถึง 30 มิ.ย. 2570

เดิมมาตรการผ่อนคลาย LTV มีผลกับสัญญากู้ที่ทำระหว่าง 1 พ.ค. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2569 ต่อมาในเดือนพฤษภาคม 2569 ธปท. ประกาศขยายเวลาออกไปอีก 1 ปี ด้วยเหตุผลเรื่องการพยุงความเชื่อมั่นและการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอุปสงค์ยังอ่อนแอตามเศรษฐกิจ สาระสำคัญมีดังนี้

• ระยะเวลา: สัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570
• ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท: เพดาน LTV 100% ตั้งแต่สัญญาที่ 2 เป็นต้นไป (สัญญาแรกได้ 100% ตามเกณฑ์ปกติอยู่แล้ว)
• ที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป: เพดาน LTV 100% ตั้งแต่สัญญาแรก
• ครอบคลุม: สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

สิ่งที่ต้องเข้าใจคือ LTV เป็นเพียง “เพดานสูงสุด” ไม่ได้แปลว่าทุกคนจะได้วงเงิน 100% ธนาคารยังพิจารณารายได้ ภาระหนี้ ประวัติเครดิต และราคาประเมินของห้องตามปกติ

เทียบเกณฑ์ผ่อนคลายกับเกณฑ์ปกติ

ราคาที่อยู่อาศัย	สัญญาที่	เกณฑ์ปกติ	เกณฑ์ผ่อนคลาย (ถึง 30 มิ.ย. 2570)
ต่ำกว่า 10 ล้านบาท	1	100% (+ สินเชื่อตกแต่งได้อีกราว 10%)	100%
ต่ำกว่า 10 ล้านบาท	2	80–90% ขึ้นกับระยะเวลาผ่อนสัญญาแรก	100%
ต่ำกว่า 10 ล้านบาท	3 ขึ้นไป	70%	100%
10 ล้านบาทขึ้นไป	1	90%	100%
10 ล้านบาทขึ้นไป	2	80%	100%
10 ล้านบาทขึ้นไป	3 ขึ้นไป	70%	100%

จากตาราง ผู้ที่ได้ประโยชน์มากที่สุดคือนักลงทุนที่มีสัญญากู้บ้านอยู่แล้ว และกำลังจะซื้อห้องที่ 2 หรือ 3 เพราะเกณฑ์ปกติบังคับให้วางเงินดาวน์ 10–30% แต่ช่วงมาตรการ เงินดาวน์ขั้นต่ำตามเกณฑ์ ธปท. ลดลงเหลือ 0%

ตัวอย่าง: คอนโดห้องที่ 2 ราคา 3 ล้านบาท ต้องดาวน์เท่าไร

• เกณฑ์ผ่อนคลาย: กู้ได้สูงสุด 3,000,000 บาท เงินดาวน์ขั้นต่ำตามเกณฑ์ = 0 บาท
• เกณฑ์ปกติ กรณี LTV 90%: กู้ได้ 2,700,000 บาท ต้องดาวน์ 300,000 บาท
• เกณฑ์ปกติ กรณี LTV 80%: กู้ได้ 2,400,000 บาท ต้องดาวน์ 600,000 บาท

ส่วนต่างสูงสุดถึง 600,000 บาท เป็นเงินสดที่นักลงทุนสามารถเก็บไว้เป็นเงินสำรอง ใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ปล่อยเช่า หรือจ่ายค่าใช้จ่ายวันโอนได้ แต่อย่าลืมว่าทุกบาทที่ไม่ได้ดาวน์ คือเงินกู้ที่ต้องผ่อนพร้อมดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญา

“สัญญาที่ 2” นับยังไง

หลายคนเข้าใจผิดว่านับจากจำนวนห้องที่เป็นเจ้าของ แต่ความจริง LTV นับจาก จำนวนสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังผ่อนอยู่

• ถ้าผ่อนสัญญาแรกหมดแล้ว การกู้ห้องใหม่จะนับเป็นสัญญาที่ 1 อีกครั้ง
• ถ้าซื้อห้องด้วยเงินสดโดยไม่กู้ ห้องนั้นไม่นับเป็นสัญญา
• กรณีเคยกู้ร่วมกับคนอื่น อาจถูกนับเป็นสัญญาของเราด้วย ควรแจ้งธนาคารให้ชัดเจนตั้งแต่ตอนยื่นกู้
• สำหรับเกณฑ์ปกติของสัญญาที่ 2 ระยะเวลาที่ผ่อนสัญญาแรกมาแล้วมีผลต่อเพดาน 80% หรือ 90% ควรสอบถามธนาคารถึงเงื่อนไขที่ใช้กับกรณีของตัวเอง

กู้ 100% ได้ ไม่ได้แปลว่าควรกู้ 100%

ความเสี่ยงหลักของการกู้เต็มวงเงินคือ ค่างวดที่สูงขึ้น ซึ่งอาจทำให้กระแสเงินสดของห้องปล่อยเช่าติดลบ ลองดูตัวอย่างประกอบ (ตัวเลขสมมติเพื่อให้เห็นภาพ)

• กู้ 3,000,000 บาท ระยะเวลา 30 ปี สมมติดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปี → ค่างวดราว 18,000 บาท/เดือน
• ปล่อยเช่าได้ 12,000 บาท/เดือน → ต้องเติมเงินจากกระเป๋าราว 6,000 บาท/เดือน ยังไม่รวมค่าส่วนกลางและเดือนที่ห้องว่าง
• ถ้าดาวน์ 20% (กู้ 2,400,000 บาท) ค่างวดจะลดลงเหลือราว 14,400 บาท/เดือน

ตัวเลขดอกเบี้ยจริงขึ้นกับธนาคาร โปรโมชัน และโปรไฟล์ผู้กู้ แต่หลักคิดเหมือนกันคือ ก่อนตัดสินใจกู้เต็มวงเงิน ให้เทียบ ค่างวด กับ ค่าเช่าสุทธิ ว่าต่างกันเท่าไร และเรารับส่วนต่างนั้นได้นานแค่ไหน

ธนาคารยังดูอะไรอีก นอกจาก LTV

• ภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR): ค่างวดหนี้ทุกก้อนรวมกันต้องไม่สูงเกินสัดส่วนที่ธนาคารรับได้ ห้องที่ 2 จะถูกนำไปรวมกับค่างวดห้องแรก
• รายได้ค่าเช่า: บางธนาคารนำค่าเช่ามาประกอบการพิจารณา ควรเตรียมสัญญาเช่าและหลักฐานการรับเงินย้อนหลัง
• ราคาประเมิน: LTV คิดจากมูลค่าหลักประกัน ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย วงเงินจริงจะต่ำกว่าที่คาด
• ประวัติเครดิต: การผ่อนห้องแรกตรงเวลาช่วยให้ได้วงเงินและดอกเบี้ยที่ดีขึ้น

วางแผนลงทุนยังไงให้ได้ประโยชน์จากมาตรการ

1. ดูวันทำสัญญากู้ ไม่ใช่วันจอง: มาตรการใช้กับสัญญาเงินกู้ที่ทำภายใน 30 มิ.ย. 2570 ถ้าซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จและจะโอนหลังจากนั้น อาจต้องใช้เกณฑ์ปกติ
2. เลือกห้องพร้อมโอนหรือห้องมือสองสภาพดี: ทำสัญญากู้ได้ทันในช่วงมาตรการ และเริ่มปล่อยเช่าได้เร็ว
3. คำนวณ Net Yield เทียบดอกเบี้ย: ถ้าผลตอบแทนสุทธิต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้มาก ควรพิจารณาดาวน์บางส่วนเพื่อลดค่างวด
4. เก็บเงินที่ไม่ต้องดาวน์ไว้เป็นเงินสำรอง: แนะนำให้มีเงินสำรองครอบคลุมค่างวดอย่างน้อย 6 เดือน เผื่อช่วงห้องว่างหรือรายได้สะดุด
5. ยื่นกู้หลายธนาคารเพื่อเทียบเงื่อนไข: ทั้งวงเงิน ดอกเบี้ยช่วงแรก และเงื่อนไขค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด

เช็กลิสต์ก่อนกู้ซื้อคอนโดห้องที่ 2

• ☐ ตรวจว่าสัญญาสินเชื่อบ้านที่ยังผ่อนอยู่มีกี่ฉบับ รวมถึงสัญญาที่กู้ร่วม
• ☐ ตรวจว่าวันทำสัญญากู้จะอยู่ภายใน 30 มิ.ย. 2570 หรือไม่
• ☐ คำนวณค่างวดทั้งกรณีกู้ 100% และกรณีดาวน์บางส่วน
• ☐ เทียบค่างวดกับค่าเช่าสุทธิหลังหักค่าส่วนกลาง ห้องว่าง และค่าซ่อม
• ☐ เตรียมเงินสำรองอย่างน้อย 6 เดือนของค่างวด
• ☐ เตรียมเอกสารรายได้ และหลักฐานรายได้ค่าเช่าถ้ามี

สรุป

มาตรการ LTV 2569 ที่ต่ออายุถึง 30 มิ.ย. 2570 เปิดโอกาสให้นักลงทุนกู้ซื้อคอนโดห้องที่ 2 หรือ 3 ได้สูงสุด 100% ลดภาระเงินดาวน์ได้หลายแสนบาท แต่การกู้เต็มวงเงินก็ทำให้ค่างวดสูงขึ้น นักลงทุนที่ใช้มาตรการนี้ได้ดีที่สุด คือคนที่คำนวณกระแสเงินสดล่วงหน้า เลือกห้องที่ปล่อยเช่าได้จริง และเก็บเงินที่ไม่ต้องดาวน์ไว้เป็นเงินสำรอง

หากกำลังมองหาคอนโดห้องที่ 2 เพื่อปล่อยเช่า หรืออยากให้ช่วยคำนวณค่างวดเทียบค่าเช่าของห้องที่สนใจ ทีม thaiproperty99 ยินดีให้คำปรึกษา ติดต่อเราได้ทางเพจ Facebook หรือ LINE OA ของ thaiproperty99

ข้อมูลอ้างอิง: ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศต่ออายุการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (รายงานโดยอินโฟเควสท์, 14 พ.ค. 2569); Krungsri The Coach “อัปเดต มาตรการ LTV ปี 2569” ตัวเลขค่างวดในบทความเป็นการคำนวณตัวอย่าง เงื่อนไขสินเชื่อจริงขึ้นกับแต่ละธนาคาร