ค่าเช่าที่ได้จากคอนโดทุกเดือน ถือเป็น เงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) ของประมวลรัษฎากร ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเหมือนเงินเดือน นักลงทุนหลายคนรู้แค่ว่า “ต้องยื่น” แต่ไม่รู้ว่าต้องยื่นกี่ครั้ง หักค่าใช้จ่ายได้เท่าไร และยังมีภาษีหรืออากรอื่นที่เกี่ยวข้องอีกบ้าง

บทความนี้สรุปภาษีค่าเช่าคอนโดทั้งหมดที่เจ้าของห้องควรรู้ พร้อมตัวอย่างคำนวณให้เห็นว่าค่าเช่า 12,000 บาทต่อเดือน ทำให้ภาษีปลายปีเพิ่มขึ้นราวเท่าไร เพื่อให้คิดผลตอบแทนสุทธิได้ครบตั้งแต่ก่อนซื้อห้อง

ปล่อยเช่าคอนโด เกี่ยวกับภาษีอะไรบ้าง

รายการ	ใครจ่าย	จ่ายเมื่อไร
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากค่าเช่า (40(5))	ผู้ให้เช่า	ยื่นครึ่งปี (ภ.ง.ด.94) และสิ้นปี (ภ.ง.ด.90)
อากรแสตมป์สัญญาเช่า	ผู้ให้เช่า	ตอนทำสัญญาเช่า
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	เจ้าของห้อง	ปีละครั้งตามที่ท้องถิ่นแจ้ง
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5%	ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลหักไว้	ทุกครั้งที่จ่ายค่าเช่า

ภาษีเงินได้จากค่าเช่า: หักค่าใช้จ่ายได้เท่าไร

ค่าเช่าคอนโดเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ผู้ให้เช่าเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 แบบ

• หักแบบเหมา 30% ของค่าเช่าที่ได้รับ สำหรับการให้เช่าบ้าน อาคาร และห้องชุด ไม่ต้องเก็บหลักฐานค่าใช้จ่าย เป็นวิธีที่เจ้าของห้องส่วนใหญ่ใช้
• หักตามจริง ต้องมีหลักฐานค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการหารายได้ครบถ้วน เหมาะกับคนที่มีค่าใช้จ่ายจริงสูงกว่า 30% และพร้อมเก็บเอกสาร

เงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายจะถูกนำไปรวมกับเงินได้อื่น เช่น เงินเดือน แล้วหักค่าลดหย่อน ก่อนคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า ยิ่งมีรายได้รวมสูง ภาษีส่วนที่เพิ่มจากค่าเช่าก็ยิ่งสูงตาม

ต้องยื่นกี่ครั้ง: ภ.ง.ด.94 และ ภ.ง.ด.90

ยื่นครึ่งปี ภ.ง.ด.94

ผู้มีเงินได้ตามมาตรา 40(5) ถึง 40(8) ในช่วง 1 ม.ค. ถึง 30 มิ.ย. รวมกันเกิน 60,000 บาท (หรือเกิน 120,000 บาทกรณีมีคู่สมรส) ต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด.94 ภายใน 30 ก.ย. ของปีเดียวกัน ยื่นได้ทั้งที่สำนักงานสรรพากรและทางออนไลน์

ตัวอย่าง ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท ครึ่งปีแรกได้ 72,000 บาท เกิน 60,000 บาท จึงต้องยื่น ภ.ง.ด.94 แม้คำนวณแล้วอาจไม่มีภาษีต้องจ่ายในรอบนี้ก็ตาม

ยื่นทั้งปี ภ.ง.ด.90

ช่วงต้นปีถัดไป ให้นำค่าเช่าทั้งปีไปรวมกับเงินได้อื่นในแบบ ภ.ง.ด.90 (มีเงินเดือนด้วยก็ใช้แบบนี้ ไม่ใช่ ภ.ง.ด.91) แล้วนำภาษีที่จ่ายไปตอน ภ.ง.ด.94 และภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่าย มาเครดิตออก

ตัวอย่างคำนวณ: ค่าเช่า 12,000 บาท ภาษีเพิ่มเท่าไร

สมมติเป็นบุคคลโสด เงินเดือนรวมทั้งปี 600,000 บาท ใช้เฉพาะค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท (ไม่รวมค่าลดหย่อนอื่น) และมีห้องปล่อยเช่าเดือนละ 12,000 บาท

รายการ	ไม่มีค่าเช่า	มีค่าเช่า
เงินเดือน หักค่าใช้จ่าย 50% (สูงสุด 100,000)	500,000	500,000
ค่าเช่า 144,000 หักเหมา 30%	–	100,800
หักค่าลดหย่อนส่วนตัว	60,000	60,000
เงินได้สุทธิ	440,000	540,800
ภาษีที่ต้องจ่าย	21,500	33,620

ภาษีเพิ่มขึ้นราว 12,120 บาทต่อปี หรือประมาณ 8.4% ของค่าเช่าทั้งปี ตัวเลขนี้ควรนำไปหักออกตอนคำนวณ Net Rental Yield ด้วย ไม่อย่างนั้นผลตอบแทนที่คิดไว้จะสูงกว่าความจริง

อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันไดที่ใช้ในตัวอย่าง

• เงินได้สุทธิ 0–150,000 บาท ได้รับยกเว้น
• 150,001–300,000 บาท อัตรา 5%
• 300,001–500,000 บาท อัตรา 10%
• 500,001–750,000 บาท อัตรา 15%
• 750,001–1,000,000 บาท อัตรา 20% และสูงขึ้นเป็นขั้นจนถึง 35%

ผู้เช่าเป็นบริษัท ต้องรู้เรื่องหัก ณ ที่จ่าย

ถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล เช่น บริษัทเช่าห้องให้พนักงานอยู่ ผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่าก่อนโอนให้ และออกหนังสือรับรองการหักภาษี (50 ทวิ) ให้ผู้ให้เช่า เช่น ค่าเช่า 12,000 บาท จะได้รับเงินจริง 11,400 บาท

เงิน 600 บาทที่ถูกหักไว้ไม่ได้หายไป แต่นำไปเครดิตตอนยื่น ภ.ง.ด.90 ได้ ควรเก็บหนังสือ 50 ทวิ ไว้ให้ครบทุกเดือน

อากรแสตมป์สัญญาเช่า เรื่องเล็กที่มักลืม

สัญญาเช่าห้องชุดต้องติดอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาท (เศษของ 1,000 บาทคิดเป็น 1,000 บาท) คำนวณจากค่าเช่าตลอดอายุสัญญา โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่เสีย

• ตัวอย่าง ค่าเช่า 12,000 บาท × 12 เดือน = 144,000 บาท → อากรแสตมป์ 144 บาท
• สัญญาที่ไม่ติดอากรให้ครบ ใช้เป็นพยานหลักฐานในศาลไม่ได้ จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่มให้ครบ

สัญญาเช่าที่อายุเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับห้องปล่อยเช่า

คอนโดที่ปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัยยังจัดอยู่ในประเภท ที่อยู่อาศัย แต่ไม่ได้รับสิทธิ์ยกเว้นแบบบ้านหลังหลักที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้าน อัตราเริ่มต้นสำหรับที่อยู่อาศัยหลังอื่นคือ 0.02% ของราคาประเมิน ห้องราคาประเมิน 2,500,000 บาท จะเสียราวปีละ 500 บาท ก่อนหักมาตรการลดหย่อนที่รัฐอาจประกาศในแต่ละปี

เทคนิควางแผนภาษีค่าเช่าให้ถูกต้องและไม่จ่ายเกิน

1. เทียบหักเหมากับหักตามจริง: ถ้าปีนั้นมีค่าซ่อมใหญ่ ค่าเฟอร์นิเจอร์ หรือค่าใช้จ่ายสูง ลองคำนวณทั้งสองแบบก่อนเลือก
2. ใช้สิทธิลดหย่อนให้ครบ: เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัย (ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด) ประกันชีวิต กองทุนลดหย่อนภาษี ช่วยลดเงินได้สุทธิที่รวมค่าเช่าแล้ว
3. แยกบัญชีรับค่าเช่า: ใช้บัญชีเดียวรับค่าเช่าทุกห้อง ทำให้สรุปรายได้ตอนยื่นภาษีง่ายและตรวจสอบได้
4. เก็บเอกสารให้ครบ: สัญญาเช่า ใบเสร็จค่าเช่า หนังสือ 50 ทวิ และหลักฐานค่าใช้จ่าย เก็บไว้อย่างน้อย 5 ปี
5. อย่าลืมรอบครึ่งปี: จดวันที่ 30 ก.ย. ไว้ในปฏิทินทุกปี การยื่น ภ.ง.ด.94 ล่าช้ามีเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม

เช็กลิสต์ภาษีสำหรับเจ้าของคอนโดปล่อยเช่า

• ☐ ติดอากรแสตมป์สัญญาเช่าให้ครบตามค่าเช่าทั้งสัญญา
• ☐ ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัท เก็บหนังสือ 50 ทวิ ทุกเดือน
• ☐ ค่าเช่าครึ่งปีแรกเกิน 60,000 บาท ยื่น ภ.ง.ด.94 ภายใน 30 ก.ย.
• ☐ ต้นปีถัดไป รวมค่าเช่าทั้งปีใน ภ.ง.ด.90 และเครดิตภาษีที่จ่ายไปแล้ว
• ☐ จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามที่ท้องถิ่นแจ้ง
• ☐ นำภาษีทั้งหมดไปหักตอนคำนวณผลตอบแทนสุทธิของห้อง

สรุป

รายได้ค่าเช่าคอนโดต้องเสียภาษีเงินได้ตามมาตรา 40(5) หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% ยื่นครึ่งปีเมื่อค่าเช่าเกินเกณฑ์ และยื่นรวมทั้งปีกับเงินได้อื่น นอกจากนี้ยังมีอากรแสตมป์สัญญาเช่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีหัก ณ ที่จ่ายกรณีผู้เช่าเป็นบริษัท การเข้าใจภาระภาษีตั้งแต่ก่อนซื้อ ช่วยให้คำนวณผลตอบแทนได้ตรงความจริง และไม่เจอปัญหาย้อนหลังภายหลัง

หากมีคอนโดปล่อยเช่าอยู่ หรือกำลังวางแผนซื้อห้องเพื่อปล่อยเช่า และอยากให้ช่วยคำนวณผลตอบแทนหลังหักภาษี ทีม thaiproperty99 ยินดีให้คำปรึกษา ติดต่อเราได้ทางเพจ Facebook หรือ LINE OA ของ thaiproperty99 สำหรับกรณีที่ซับซ้อน เช่น ถือห้องร่วมกันหลายคน หรือมีหลายห้อง ควรปรึกษาสำนักงานสรรพากรหรือนักบัญชีเพิ่มเติม

ข้อมูลอ้างอิง: ประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5) และบัญชีอัตราอากรแสตมป์ (กรมสรรพากร); กรุงเทพธุรกิจ “ปล่อยเช่าบ้าน-คอนโด ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง”; FlowAccount “ภาษีครึ่งปีบุคคลธรรมดา ภ.ง.ด.94” ตัวเลขในบทความเป็นตัวอย่างการคำนวณ ภาระภาษีจริงขึ้นกับเงินได้และค่าลดหย่อนของแต่ละคน