ขายคอนโดหนึ่งห้อง ฝั่งผู้ขายมักมี ภาษีขายคอนโด 3 ตัวหลัก คือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หรืออากรแสตมป์ 0.5% ถ้าได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ) และค่าธรรมเนียมการโอนที่ปกติ 2% ของราคาประเมิน แต่ตอนนี้ลดเหลือ 0.01% สำหรับห้องที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จนถึง 30 มิ.ย. 2570 ยอดรวมจะมากหรือน้อยขึ้นกับว่าถือห้องมากี่ปี มีชื่อในทะเบียนบ้านหรือเปล่า และตกลงกับผู้ซื้อไว้ว่าใครจ่ายอะไร บทความนี้พาไล่ทีละรายการพร้อมตัวอย่างตัวเลข เพื่อให้ตั้งราคาขายได้โดยไม่เสียกำไรไปกับค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้คิดไว้ก่อน

ขายคอนโดต้องจ่ายอะไรบ้าง สรุปให้เห็นในตารางเดียว

ค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะไปจ่ายรวมกันที่สำนักงานที่ดินในวันโอน ยกเว้นค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายกับธนาคารที่จ่ายแยก

รายการ	อัตรา	คิดจากราคาไหน	ใครจ่าย (ตามที่นิยม)
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% (ลดเหลือ 0.01% ถ้าเข้าเงื่อนไขมาตรการ)	ราคาประเมินของกรมที่ดิน	ตกลงกัน ส่วนใหญ่แบ่งคนละครึ่ง
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว)	ราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาไหนสูงกว่า	ผู้ขาย
อากรแสตมป์	0.5%	ราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาไหนสูงกว่า	ผู้ขาย (เสียเฉพาะกรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	อัตราก้าวหน้า ตามจำนวนปีที่ถือครอง	ราคาประเมิน (กรณีบุคคลธรรมดา)	ผู้ขาย
ค่าจดจำนอง	1% (ลดเหลือ 0.01% ถ้าเข้าเงื่อนไข)	วงเงินกู้ของผู้ซื้อ	ผู้ซื้อ

สองตัวที่ทำให้ยอดต่างกันมากที่สุดคือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ กับ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เพราะขึ้นกับระยะเวลาที่ถือห้องโดยตรง

ค่าธรรมเนียมการโอน 2% กับมาตรการลดเหลือ 0.01%

ปกติค่าโอนคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ครม. เห็นชอบต่อมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% เมื่อ 30 มิ.ย. 2569 ใช้ได้ถึง 30 มิ.ย. 2570 เงื่อนไขที่ผู้ขายควรรู้มีดังนี้

• ใช้กับห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด รวมถึงบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์
• ราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งคู่ ถ้าตัวใดตัวหนึ่งเกิน จะกลับไปใช้อัตราปกติ
• ใช้ได้ทั้งห้องมือหนึ่งและมือสอง ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• วงเงินจำนองที่ได้ลดค่าจดจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
• ไม่รวมกรณีขายเฉพาะส่วน

ห้องราคาประเมิน 3 ล้านบาท ค่าโอนปกติ 60,000 บาท ช่วงมาตรการจ่ายแค่ 300 บาท เป็นจุดขายที่ใช้คุยกับผู้ซื้อได้ ถ้าตั้งใจจะขายภายในกรอบเวลานี้ ควรวางแผนให้วันโอนไม่เลย 30 มิ.ย. 2570

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เสียเมื่อไร และยกเว้นได้ยังไง

ภาษีธุรกิจเฉพาะคือ 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีนั้น รวมเป็น 3.3% คิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน ราคาไหนสูงกว่าใช้ราคานั้น บุคคลธรรมดาต้องเสียเมื่อ

• ขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์ (นับวันชนวัน)
• และไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องนั้นมาไม่น้อยกว่า 1 ปี

ถ้าถือครองครบ 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านห้องนั้นครบ 1 ปีขึ้นไป จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน (สองตัวนี้ไม่เสียซ้อนกัน)

จุดที่นักลงทุนปล่อยเช่ามักพลาด

ห้องที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า เจ้าของส่วนใหญ่ไม่ได้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน เลยใช้ข้อยกเว้น 1 ปีไม่ได้ ถ้าขายก่อนครบ 5 ปี ก็ต้องเตรียมเงิน 3.3% ไว้เต็ม ๆ ใครคิดว่าจะขายเร็ว ควรเช็กเงื่อนไขทะเบียนบ้านตั้งแต่วันรับโอน และถามสำนักงานที่ดินหรือสรรพากรให้ชัดกับกรณีของตัวเองก่อนตัดสินใจ

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณยังไง

ตัวนี้คิดจากราคาประเมิน (ไม่ใช่ราคาที่ขายจริง) สำหรับห้องที่ซื้อมาเอง ขั้นตอนตามกรมสรรพากรคือ

• ตั้งต้นที่ราคาประเมิน
• หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (ดูตารางด้านล่าง)
• เอาส่วนที่เหลือหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
• คิดภาษีตามอัตราก้าวหน้า แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง

จำนวนปีที่ถือครองตรงนี้นับแบบปีปฏิทิน จากปีที่ได้กรรมสิทธิ์ถึงปีที่โอน เศษของปีนับเป็น 1 ปี และนับสูงสุด 10 ปี ซึ่งต่างจากการนับวันชนวันของภาษีธุรกิจเฉพาะ

จำนวนปีที่ถือครอง	หักค่าใช้จ่ายเหมา
1 ปี	92%
2 ปี	84%
3 ปี	77%
4 ปี	71%
5 ปี	65%
6 ปี	60%
7 ปี	55%
8 ปีขึ้นไป	50%

ห้องที่ได้มาจากมรดกหรือมีคนยกให้ จะหักค่าใช้จ่ายได้ 50% ทุกกรณี ส่วนภาษีที่หักไว้ ถ้าคำนวณแล้วเกิน 20% ของราคาขาย ให้เสียแค่ 20% ของราคาขาย และผู้ขายเลือกได้ว่าจะไม่นำรายได้ก้อนนี้ไปรวมยื่นภาษีปลายปี

ตัวอย่างคำนวณ: ขายคอนโด 3.5 ล้าน ถือมาไม่ถึง 5 ปี

สมมติซื้อคอนโดเมื่อ มี.ค. 2566 ปล่อยเช่ามาตลอด ขายและโอนเดือน พ.ย. 2569 ราคาขาย 3,500,000 บาท ราคาประเมิน 3,200,000 บาท ผู้ซื้อกับผู้ขายแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง

• ถือครองนับวันชนวันประมาณ 3 ปี 8 เดือน ยังไม่ครบ 5 ปี
• ถือครองนับปีปฏิทิน 2566–2569 = 4 ปี หักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 71%

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

• ราคาประเมิน 3,200,000 หักค่าใช้จ่าย 71% เหลือ 928,000 บาท
• หาร 4 ปี = 232,000 บาทต่อปี
• คิดภาษีอัตราก้าวหน้า ช่วงนี้อยู่ที่ 5% = 11,600 บาท (การคำนวณภาษีขายอสังหาฯ ที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแรกแบบการยื่นภาษีทั่วไป)
• คูณ 4 ปี = 46,400 บาท

เทียบสองกรณี

รายการ (ฝั่งผู้ขาย)	ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน	มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของ 3,500,000	115,500	ยกเว้น
อากรแสตมป์ 0.5% ของ 3,500,000	ไม่ต้องเสีย	17,500
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	46,400	46,400
ค่าโอนครึ่งหนึ่ง (0.01% ของ 3,200,000 = 320)	160	160
รวม	162,060 บาท	64,060 บาท

ห้องเดียวกัน ราคาเท่ากัน ต่างกันเกือบ 98,000 บาทแค่เรื่องทะเบียนบ้าน และถ้าโอนหลัง 30 มิ.ย. 2570 ซึ่งมาตรการหมดแล้ว ค่าโอน 2% จะเป็น 64,000 บาท (ผู้ขายจ่ายครึ่งหนึ่ง 32,000 บาท) ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างประกอบความเข้าใจ ยอดจริงให้ยึดตามที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันโอน

ค่าใช้จ่ายอื่นที่ควรกันไว้ก่อนตั้งราคาขาย

• ค่านายหน้า ถ้าฝากขายผ่านนายหน้า อัตราขึ้นกับที่ตกลงกันในสัญญา ควรตกลงให้ชัดว่าคิดจากราคาไหนและจ่ายเมื่อไร
• ค่าไถ่ถอนและค่าปรับปิดบัญชีก่อนกำหนด ถ้ายังผ่อนอยู่ ให้เช็กสัญญาเงินกู้ หลายธนาคารมีค่าปรับถ้าปิดบัญชีภายในช่วงปีแรก ๆ ของสัญญา
• ค่าส่วนกลางค้างจ่าย ต้องเคลียร์ให้หมดเพื่อขอหนังสือปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด ไม่มีเอกสารนี้โอนไม่ได้
• ค่าเตรียมห้อง ซ่อมเล็กน้อย ทาสี ทำความสะอาด เพื่อให้ถ่ายรูปและพาชมห้องได้ดี
• ผู้เช่าเดิม ถ้ายังมีสัญญาเช่าค้างอยู่ ต้องตกลงกับผู้ซื้อและผู้เช่าให้ชัดว่าจะโอนสัญญาเช่าไปด้วยหรือรอให้ครบสัญญา

วิธีเอาค่าใช้จ่ายไปคิดราคาขาย

ก่อนประกาศขาย ลองคิดย้อนจากเงินที่อยากได้เข้ากระเป๋า

• ขอราคาประเมินห้องจากกรมที่ดิน (เช็กออนไลน์หรือถามสำนักงานที่ดิน)
• คำนวณภาษีทั้ง 3 ตัวตามจำนวนปีที่ถือครองจริง
• บวกค่านายหน้า ค่าไถ่ถอน และค่าเตรียมห้อง
• เอาราคาขาย ลบค่าใช้จ่ายทั้งหมด ลบยอดหนี้คงเหลือ จะได้เงินสุทธิที่ได้รับจริง

ถ้าใกล้ครบ 5 ปีแล้ว เช่น เหลืออีกไม่กี่เดือน การรอให้ครบก่อนโอนอาจประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะได้เป็นแสน แต่ต้องชั่งกับความเสี่ยงที่ราคาหรือผู้ซื้อจะเปลี่ยนไปด้วย

สรุป

ภาษีขายคอนโดหลัก ๆ มีภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% และค่าโอนที่ตอนนี้ลดเหลือ 0.01% สำหรับห้องไม่เกิน 7 ล้านบาทถึง 30 มิ.ย. 2570 ตัวแปรที่ทำให้ยอดต่างกันมากคือระยะเวลาถือครองและชื่อในทะเบียนบ้าน นักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าควรคำนวณก่อนตั้งราคา และวางแผนวันโอนให้คุ้มที่สุดเท่าที่ทำได้

อยากให้ช่วยคำนวณค่าใช้จ่ายและเงินสุทธิของห้องที่จะขาย หรือวางแผนจังหวะขายให้เหมาะกับห้องของคุณ ทักมาคุยกับทีม thaiproperty99 ได้ทางเพจ Facebook หรือ LINE OA ได้เลย

แหล่งอ้างอิง

• กรมสรรพากร: ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (rd.go.th/20942.html) และ พ.ร.ฎ. ฉบับที่ 165 ว่าด้วยค่าใช้จ่ายเหมา (rd.go.th/2386.html)
• ไทยพีบีเอส: ครม. เคาะต่อมาตรการ ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% บ้าน-คอนโดไม่เกิน 7 ล้าน (30 มิ.ย. 2569)

ภาพประกอบ: SM Rodriguez / Unsplash