สัญญาเช่าคอนโดที่ดีต้องระบุให้ชัดตั้งแต่ตัวห้อง ค่าเช่า เงินประกัน ค่าน้ำค่าไฟ ไปจนถึงเงื่อนไขการเลิกสัญญาและการคืนเงินประกัน เพราะเมื่อเกิดปัญหากับผู้เช่า สิ่งเดียวที่ทั้งสองฝ่ายจะหยิบมาอ้างอิงได้คือสัญญาฉบับนี้ ถ้าเขียนไว้ไม่ครบ เจ้าของห้องมักเป็นฝ่ายเสียเปรียบ ทั้งเรื่องเงินและเวลา

นอกจากนี้ การให้เช่าที่อยู่อาศัยยังเป็น ธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ตามประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา (สคบ.) ซึ่งมีฉบับปรับปรุงปี 2568 ข้อสัญญาบางข้อที่เคยเขียนกันจนชิน อาจกลายเป็นข้อที่ใช้บังคับไม่ได้ บทความนี้สรุปให้ว่าสัญญาเช่าคอนโดควรมีอะไรบ้าง เงินประกันควรเก็บเท่าไร มีข้อห้ามอะไรที่ต้องระวัง และเช็กลิสต์ส่งมอบห้องที่ใช้ได้จริง

ทำไมนักลงทุนคอนโดต้องใส่ใจสัญญาเช่า

นักลงทุนหลายคนใช้เวลาเลือกทำเลและคำนวณผลตอบแทนอย่างละเอียด แต่พอถึงขั้นปล่อยเช่า กลับดาวน์โหลดแบบฟอร์มสัญญาจากอินเทอร์เน็ตมาใช้ทันที ปัญหาที่พบบ่อยหลังจากนั้นคือ

• ผู้เช่าค้างค่าเช่า แต่สัญญาไม่ได้กำหนดขั้นตอนเตือนและบอกเลิกไว้ชัดเจน
• ห้องเสียหายตอนย้ายออก แต่ไม่มีรายการทรัพย์สินและรูปถ่ายวันส่งมอบไว้เทียบ
• ผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญา แล้วเถียงกันเรื่องการริบเงินประกัน
• คิดค่าไฟสูงกว่าที่การไฟฟ้าเรียกเก็บ แล้วถูกร้องเรียน

ทุกปัญหาข้างบนกระทบกระแสเงินสดโดยตรง ห้องที่ต้องฟ้องร้องหรือว่างระหว่างหาผู้เช่าใหม่ 2–3 เดือน อาจทำให้ผลตอบแทนทั้งปีหายไปเกือบหนึ่งในสี่ การลงแรงทำสัญญาให้รัดกุมตั้งแต่แรกจึงคุ้มกว่ามาก

ประกาศ สคบ. เรื่องสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย ใช้กับใครบ้าง

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 ครอบคลุมการให้เช่าบ้าน ห้องชุด อาคารชุด และอะพาร์ตเมนต์ (ไม่รวมหอพักและโรงแรมที่มีกฎหมายเฉพาะ) โดยสื่อที่สรุปประกาศฉบับนี้ระบุว่าใช้กับผู้ให้เช่าที่มีห้องให้เช่า ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป

แม้เจ้าของที่มีห้องเดียวหรือสองห้องอาจไม่เข้าเกณฑ์โดยตรง แต่แนะนำให้ใช้หลักเกณฑ์เดียวกันเป็นมาตรฐาน เพราะเป็นสิ่งที่ผู้เช่าเริ่มรู้จักมากขึ้น และช่วยลดข้อพิพาทได้จริง

สัญญาเช่าคอนโดต้องมีอะไรบ้าง: 10 หัวข้อที่ขาดไม่ได้

1. คู่สัญญา: ชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประชาชนหรือพาสปอร์ตของทั้งสองฝ่าย พร้อมแนบสำเนาเอกสาร ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัทให้แนบหนังสือรับรองบริษัทและหนังสือมอบอำนาจ
2. รายละเอียดห้อง: ชื่อโครงการ เลขห้อง ชั้น ขนาดพื้นที่ และสิทธิที่จอดรถ (ถ้ามี)
3. ระยะเวลาเช่า: วันเริ่มและวันสิ้นสุด รวมถึงเงื่อนไขการต่อสัญญา และการแจ้งล่วงหน้าหากไม่ต่อ
4. ค่าเช่าและวิธีชำระ: จำนวนเงิน วันครบกำหนด ช่องทางโอน และค่าปรับชำระล่าช้าในอัตราที่สมเหตุสมผล
5. เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า: จำนวนเงิน เงื่อนไขการหัก และระยะเวลาคืนเงิน
6. ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าบริการอื่น: ระบุว่าคิดตามมิเตอร์ในอัตราที่หน่วยงานเรียกเก็บจริง ส่วนค่าส่วนกลางใครเป็นผู้จ่าย
7. รายการทรัพย์สินในห้อง: เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าทุกชิ้น พร้อมสภาพและรูปถ่ายวันส่งมอบ แนบเป็นเอกสารท้ายสัญญา
8. หน้าที่ของแต่ละฝ่าย: การซ่อมแซม การดูแลรักษา การปฏิบัติตามระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด เช่น เรื่องสัตว์เลี้ยงหรือการสูบบุหรี่
9. การบอกเลิกสัญญา: กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ขั้นตอนการแจ้งเตือนเป็นหนังสือ และกรณีผู้เช่าขอย้ายออกก่อนกำหนด
10. การส่งมอบห้องคืน: การตรวจสภาพห้องร่วมกัน การคืนกุญแจและคีย์การ์ด และการหักค่าเสียหายพร้อมหลักฐาน

เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า เก็บได้เท่าไร คืนเมื่อไร

ธรรมเนียมที่พบบ่อยในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ คือ เงินประกัน 2 เดือน + ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ตามหลักเกณฑ์ของประกาศ สคบ. ฉบับก่อนหน้า เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่า

รายการ	ค่าเช่า 12,000 บาท/เดือน
เงินประกัน 2 เดือน	24,000 บาท
ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน	12,000 บาท
รวมรับวันทำสัญญา	36,000 บาท

เรื่องการคืนเงินประกัน สื่อที่สรุปประกาศฉบับ 2568 ระบุว่าเมื่อสัญญาสิ้นสุดและไม่มีข้อพิพาท ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน ถ้าจะหักค่าเสียหาย ต้องมีหลักฐานชัดเจน เช่น รูปถ่ายเทียบวันเข้าและวันออก ใบเสนอราคาค่าซ่อม และแจ้งรายการหักให้ผู้เช่าทราบเป็นลายลักษณ์อักษร

หักเงินประกันได้ในกรณีไหน

• ค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ ที่ผู้เช่าค้างชำระ
• ความเสียหายที่เกิดจากความประมาทหรือการใช้งานผิดวิธีของผู้เช่า เช่น ผนังเป็นรู ประตูพัง เฟอร์นิเจอร์แตก
• ค่าทำความสะอาดพิเศษ เฉพาะกรณีที่ตกลงไว้ในสัญญาและสภาพห้องเกินกว่าการใช้งานปกติ

สิ่งที่หักไม่ได้ คือความเสื่อมสภาพตามปกติจากการใช้งาน เช่น สีผนังซีด พรมเก่าตามอายุ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เสียเพราะหมดอายุการใช้งาน รวมถึงความเสียหายจากเหตุสุดวิสัย

ข้อห้ามที่เจ้าของห้องต้องระวัง

จากสรุปหลักเกณฑ์ของประกาศ สคบ. ข้อสัญญาหรือการกระทำต่อไปนี้ไม่ควรมีในสัญญาเช่าคอนโด

• ขึ้นค่าเช่ากลางสัญญา: ค่าเช่าต้องคงที่ตลอดอายุสัญญา ถ้าจะปรับให้ทำตอนต่อสัญญาฉบับใหม่
• คิดค่าน้ำค่าไฟเกินจริง: ต้องคิดตามอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บ และแสดงหน่วยที่ใช้กับราคาต่อหน่วยในใบแจ้งหนี้
• เข้าห้องโดยไม่แจ้ง: ต้องแจ้งและได้รับอนุญาตก่อน ยกเว้นเหตุฉุกเฉิน เช่น ไฟไหม้ น้ำรั่ว หรือได้กลิ่นแก๊ส
• ริบเงินประกันโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญา
• เรียกค่าเสียหายจากการใช้งานปกติหรือเหตุสุดวิสัย

ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศจะถือว่าใช้บังคับไม่ได้ และผู้ประกอบการที่ฝ่าฝืนอาจมีโทษตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค

อากรแสตมป์และการจดทะเบียนสัญญาเช่า

สัญญาเช่าคอนโดต้องติดอากรแสตมป์ 1 บาท ต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาท ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา เช่น สัญญา 1 ปี ค่าเช่า 12,000 บาท/เดือน รวม 144,000 บาท ต้องติดอากร 144 บาท สัญญาที่ไม่ติดอากรให้ครบใช้เป็นหลักฐานในศาลไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่ม

ส่วนสัญญาเช่าที่มีอายุเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ไม่อย่างนั้นจะฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี สำหรับคอนโดปล่อยเช่าทั่วไปที่ทำสัญญาปีต่อปีจึงไม่ต้องจดทะเบียน

ขั้นตอนทำสัญญาเช่าคอนโดให้รัดกุม

1. คัดกรองผู้เช่า: ขอดูบัตรประชาชน ข้อมูลที่ทำงาน หรือสลิปเงินเดือน และพูดคุยถึงจำนวนผู้พักอาศัย สัตว์เลี้ยง และระยะเวลาที่ตั้งใจอยู่
2. รับเงินจองเป็นลายลักษณ์อักษร: ออกใบรับเงินจองที่ระบุว่าจะนำไปหักเป็นค่าเช่าหรือเงินประกันเมื่อทำสัญญา
3. ทำรายการทรัพย์สินพร้อมรูปถ่าย: ถ่ายรูปและวิดีโอทุกมุมห้องในวันส่งมอบ ให้ผู้เช่าเซ็นรับรองรายการ
4. จดเลขมิเตอร์น้ำไฟวันเข้า: ถ่ายรูปหน้ามิเตอร์เก็บไว้ทั้งสองฝ่าย
5. เซ็นสัญญา 2 ฉบับ: แต่ละฝ่ายเก็บไว้ 1 ฉบับ ติดอากรแสตมป์ให้ครบ
6. แจ้งนิติบุคคลอาคารชุด: ลงทะเบียนผู้เช่าและส่งมอบคีย์การ์ดตามระเบียบของโครงการ

เช็กลิสต์สัญญาเช่าคอนโดก่อนเซ็น

• ☐ ข้อมูลคู่สัญญาและสำเนาเอกสารครบ
• ☐ ระบุเลขห้อง ขนาด และที่จอดรถชัดเจน
• ☐ ค่าเช่า วันชำระ และช่องทางโอน
• ☐ เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมไม่เกินเกณฑ์ พร้อมเงื่อนไขการคืน
• ☐ ค่าน้ำค่าไฟคิดตามอัตราจริง
• ☐ รายการทรัพย์สินและรูปถ่ายแนบท้ายสัญญา
• ☐ เงื่อนไขบอกเลิกสัญญาและการย้ายออกก่อนกำหนด
• ☐ ไม่มีข้อห้ามตามประกาศ สคบ. หลุดอยู่ในสัญญา
• ☐ ติดอากรแสตมป์ครบตามค่าเช่าทั้งสัญญา

สรุป

สัญญาเช่าคอนโดที่รัดกุมคือเครื่องมือป้องกันรายได้ของนักลงทุน ควรระบุคู่สัญญา ค่าเช่า เงินประกัน ค่าน้ำไฟ รายการทรัพย์สิน และเงื่อนไขการเลิกสัญญาให้ครบ เก็บเงินประกันในระดับที่เหมาะสม คืนเงินให้ตรงเวลาพร้อมหลักฐานการหัก และหลีกเลี่ยงข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศ สคบ. เพียงเท่านี้ก็ลดปัญหาผู้เช่าได้เกือบทั้งหมด และทำให้ห้องสร้างรายได้ได้ต่อเนื่อง

หากกำลังจะปล่อยเช่าคอนโดห้องแรก หรืออยากให้ช่วยตรวจสัญญาเช่าและวางแผนบริหารห้องให้มีผู้เช่าต่อเนื่อง ทีม thaiproperty99 ยินดีให้คำปรึกษา ติดต่อเราได้ทางเพจ Facebook หรือ LINE OA ของ thaiproperty99 สำหรับข้อพิพาทที่ซับซ้อน ควรปรึกษาทนายความหรือ สคบ. เพิ่มเติม

ข้อมูลอ้างอิง: ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 (สรุปโดยฐานเศรษฐกิจ 5 ก.พ. 2569 และเดลินิวส์ 30 ม.ค. 2569); บัญชีอัตราอากรแสตมป์ กรมสรรพากร; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ ตัวอย่างตัวเลขในบทความใช้เพื่อประกอบความเข้าใจเท่านั้น