ค่าส่วนกลางคอนโด คือเงินที่เจ้าของห้องทุกคนต้องจ่ายให้นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อเป็นค่าดูแลทรัพย์ส่วนกลาง เช่น รปภ. แม่บ้าน ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ไฟทางเดิน และค่าซ่อมบำรุงตึก ส่วนใหญ่คิดเป็น “บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน” แล้วเรียกเก็บล่วงหน้าเป็นรายปี ถ้าค้างจ่าย กฎหมายให้นิติบุคคลคิดเงินเพิ่มได้ ระงับการใช้ส่วนกลางได้ และเจ้าของจะขายหรือโอนห้องไม่ได้จนกว่าจะเคลียร์หนี้ สำหรับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่า ค่าส่วนกลางเป็นต้นทุนคงที่ที่ต้องจ่ายทุกปี ไม่ว่าห้องจะมีคนเช่าหรือว่างอยู่ก็ตาม

ค่าส่วนกลางคอนโด เอาไปใช้ทำอะไรบ้าง

เงินค่าส่วนกลางเป็นงบประจำของนิติบุคคล ใช้จ่ายกับเรื่องที่ทุกห้องได้ประโยชน์ร่วมกัน ตัวอย่างที่พบบ่อยคือ

• ค่าจ้างบริการ: รปภ. แม่บ้านทำความสะอาดส่วนกลาง ผู้จัดการนิติบุคคล บริษัทบริหารอาคาร
• ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง: ไฟทางเดิน ไฟลานจอดรถ ค่าน้ำสระว่ายน้ำ ระบบปั๊มน้ำ
• ค่าดูแลระบบอาคาร: ลิฟต์ ระบบดับเพลิง กล้องวงจรปิด คีย์การ์ด เครื่องปั่นไฟ
• ค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง: ฟิตเนส สวน ล็อบบี้ ห้องประชุม
• ค่าประกันภัยอาคาร และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ตามที่ที่ประชุมเจ้าของร่วมอนุมัติ

ยิ่งโครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกเยอะ มีพนักงานมาก หรือมีจำนวนห้องน้อย ค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรก็มักจะสูงขึ้น เพราะค่าใช้จ่ายถูกหารด้วยพื้นที่ขายที่น้อยกว่า

ค่าส่วนกลางคิดยังไง

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีในทรัพย์ส่วนกลาง และตามประโยชน์ที่ได้รับจากบริการ ในทางปฏิบัติส่วนใหญ่จึงคิดจากขนาดห้อง สูตรง่าย ๆ คือ

ค่าส่วนกลางต่อปี = ขนาดห้อง (ตร.ม.) × อัตราต่อ ตร.ม. × 12 เดือน

ตัวอย่าง ห้องขนาด 30 ตร.ม. โครงการเก็บ 50 บาท/ตร.ม./เดือน

• ต่อเดือน = 30 × 50 = 1,500 บาท
• ต่อปี = 1,500 × 12 = 18,000 บาท

อัตราจริงของแต่ละโครงการไม่เท่ากัน และเปลี่ยนได้ถ้าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติ จึงควรขอดูใบแจ้งหนี้ล่าสุดหรือสอบถามนิติบุคคลโดยตรงก่อนซื้อ อย่าดูแค่ตัวเลขในโบรชัวร์ตอนเปิดขาย

ค่าส่วนกลาง vs เงินกองทุน ต่างกันยังไง

คนซื้อคอนโดครั้งแรกมักสับสนสองคำนี้ เพราะจ่ายวันโอนพร้อมกัน แต่หน้าที่ไม่เหมือนกัน

หัวข้อ	ค่าส่วนกลาง	เงินกองทุน (Sinking Fund)
จ่ายบ่อยแค่ไหน	ต่อเนื่องทุกปี (มักเก็บล่วงหน้า 12 เดือน)	จ่ายครั้งเดียวตอนรับโอนห้องจากโครงการ
ใช้ทำอะไร	ค่าใช้จ่ายประจำ เช่น รปภ. แม่บ้าน ไฟส่วนกลาง	เงินสำรองสำหรับซ่อมใหญ่หรือเหตุฉุกเฉิน เช่น เปลี่ยนลิฟต์ ซ่อมหลังคา
วิธีคิด	บาท/ตร.ม./เดือน	บาท/ตร.ม. คูณขนาดห้อง (ครั้งเดียว)
ซื้อมือสองต้องจ่ายไหม	ต้องจ่ายต่อจากเจ้าของเดิม	โดยทั่วไปไม่ต้องจ่ายซ้ำ เพราะเจ้าของแรกจ่ายไว้แล้ว

ตัวอย่าง ถ้าโครงการเก็บเงินกองทุน 500 บาท/ตร.ม. ห้อง 30 ตร.ม. ต้องจ่าย 15,000 บาท ครั้งเดียววันโอน รวมกับค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปีอีก 18,000 บาท เท่ากับต้องเตรียมเงินสดวันโอน 33,000 บาท แยกจากเงินดาวน์และค่าโอน

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ไหม ค้างแล้วโดนอะไรบ้าง

คำตอบสั้น ๆ คือไม่ได้ค่ะ เพราะเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของเจ้าของห้องทุกคน ถึงจะไม่เคยใช้สระหรือฟิตเนสเลยก็ตาม ถ้าค้างชำระ พ.ร.บ.อาคารชุด (แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2551) วางผลไว้ดังนี้

1. เสียเงินเพิ่ม

ค้างไม่ถึง 6 เดือน เสียเงินเพิ่มไม่เกิน 12% ต่อปี ถ้าค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป เสียเงินเพิ่มไม่เกิน 20% ต่อปี อัตราจริงขึ้นกับข้อบังคับของแต่ละอาคาร

ตัวอย่าง ค้างค่าส่วนกลาง 18,000 บาท

• ถ้าคิด 12% ต่อปี = เงินเพิ่มราว 2,160 บาทต่อปี
• ถ้าค้างเกิน 6 เดือนและคิด 20% ต่อปี = เงินเพิ่มราว 3,600 บาทต่อปี

2. ถูกระงับการใช้ส่วนกลาง

ถ้าค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป นิติบุคคลระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่ข้อบังคับกำหนดได้ เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สิทธิจอดรถ และยังไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมด้วย ข้อนี้กระทบนักลงทุนตรง ๆ เพราะผู้เช่าเป็นคนที่ใช้ส่วนกลาง ถ้าผู้เช่าเข้าฟิตเนสไม่ได้ ก็มีโอกาสเกิดเรื่องร้องเรียนหรือไม่ต่อสัญญา

3. ขายหรือโอนห้องไม่ได้

เวลาจะโอนห้องชุดที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด ถ้ายังค้างค่าส่วนกลางอยู่ นิติบุคคลจะไม่ออกหนังสือนี้ให้ ห้องจึงขายต่อไม่ได้จนกว่าจะจ่ายครบพร้อมเงินเพิ่ม

4. อาจถูกฟ้องเรียกเงิน

นิติบุคคลฟ้องเรียกค่าส่วนกลางที่ค้างได้ ค่าใช้จ่ายในการติดตามหนี้อาจกลายเป็นภาระที่เพิ่มขึ้นอีก

ที่ควรรู้ด้วยคือ นิติบุคคลก็มีขอบเขต เช่น ตัดไฟห้องเราไม่ได้ และล็อกประตูห้องไม่ได้ ถ้าเจอการเรียกเก็บที่ไม่ชัดเจน เจ้าของห้องมีสิทธิขอดูงบการเงินและรายงานในที่ประชุมใหญ่

ปล่อยเช่าแล้ว ใครต้องจ่ายค่าส่วนกลาง

ตามกฎหมาย คนที่มีหน้าที่จ่ายคือ เจ้าของห้อง ไม่ใช่ผู้เช่า ตลาดเช่าคอนโดส่วนใหญ่จึงรวมค่าส่วนกลางไว้ในค่าเช่าแล้ว ถ้าจะให้ผู้เช่าจ่ายแยก ต้องเขียนไว้ในสัญญาให้ชัด และถึงผู้เช่าไม่จ่าย นิติบุคคลก็ยังตามเก็บจากเจ้าของห้องอยู่ดี วิธีที่ปลอดภัยกว่าคือเจ้าของจ่ายเอง แล้วตั้งค่าเช่าให้ครอบคลุมต้นทุนนี้

ค่าส่วนกลางกินผลตอบแทนค่าเช่าไปเท่าไร

ลองเทียบคอนโด 2 ห้องที่ราคาและค่าเช่าเท่ากัน ต่างกันแค่อัตราค่าส่วนกลาง (ตัวเลขสมมติเพื่อการคำนวณ)

รายการ	ห้อง A	ห้อง B
ราคาห้อง	2,400,000 บาท	2,400,000 บาท
ขนาดห้อง	30 ตร.ม.	30 ตร.ม.
ค่าเช่า	10,000 บาท/เดือน (120,000 บาท/ปี)	10,000 บาท/เดือน (120,000 บาท/ปี)
อัตราค่าส่วนกลาง	40 บาท/ตร.ม./เดือน	75 บาท/ตร.ม./เดือน
ค่าส่วนกลางต่อปี	14,400 บาท	27,000 บาท
Gross Yield	5.00%	5.00%
ผลตอบแทนหลังหักค่าส่วนกลาง	4.40%	3.88%

ส่วนต่าง 12,600 บาทต่อปี ถือ 10 ปีก็เป็นเงิน 126,000 บาท ยังไม่นับเดือนที่ห้องว่างซึ่งต้องจ่ายค่าส่วนกลางเต็ม ๆ โดยไม่มีค่าเช่าเข้า แต่ค่าส่วนกลางสูงก็ไม่ได้แย่เสมอไป ถ้าแลกมากับตึกที่ดูแลดี ส่วนกลางสะอาด ระบบความปลอดภัยดี ห้องก็ปล่อยเช่าได้เร็วและราคาขายต่อไม่ตกง่าย สิ่งที่ต้องดูคือค่าส่วนกลางสมเหตุสมผลกับคุณภาพการดูแลหรือเปล่า

เช็กลิสต์เรื่องค่าส่วนกลาง ก่อนซื้อคอนโดปล่อยเช่า

• ขอใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลางล่าสุด ดูอัตราจริงต่อ ตร.ม. และรอบการเก็บ
• ถามว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีการขึ้นค่าส่วนกลาง หรือเรียกเก็บเงินพิเศษเพื่อซ่อมใหญ่หรือไม่
• ขอดูรายงานการประชุมใหญ่และงบการเงินของนิติบุคคล ถ้ามีหนี้ค้างของห้องอื่นจำนวนมาก อาจเป็นสัญญาณว่านิติบุคคลมีปัญหาการเงิน
• ซื้อมือสอง ให้ผู้ขายขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ก่อนวันนัดโอน และตกลงให้ชัดว่าค่าส่วนกลางที่จ่ายล่วงหน้าไว้คิดเฉลี่ยคืนกันอย่างไร
• ซื้อห้องใหม่จากโครงการ เตรียมเงินสดวันโอนสำหรับเงินกองทุนและค่าส่วนกลางล่วงหน้า
• ใส่ค่าส่วนกลางเป็นต้นทุนในการคำนวณผลตอบแทนทุกครั้ง และเผื่อเดือนที่ห้องว่าง

สรุป

ค่าส่วนกลางคอนโดเป็นต้นทุนถือครองที่จ่ายทุกปีไม่ว่าห้องจะมีคนเช่าหรือไม่ คิดจากขนาดห้องคูณอัตราต่อ ตร.ม. แยกจากเงินกองทุนที่จ่ายครั้งเดียวตอนรับโอน ถ้าค้างจ่ายจะเสียเงินเพิ่มสูงสุด 12–20% ต่อปี ถูกระงับการใช้ส่วนกลาง และขายห้องไม่ได้จนกว่าจะได้หนังสือปลอดหนี้ ก่อนซื้อจึงควรเช็กอัตราจริง ประวัติการปรับขึ้น และสถานะการเงินของนิติบุคคล แล้วนำตัวเลขนี้ไปคำนวณผลตอบแทนให้ครบ

ถ้ากำลังเทียบคอนโดหลายโครงการแล้วอยากให้ช่วยคำนวณต้นทุนถือครองและผลตอบแทนค่าเช่าแบบละเอียด ทักมาคุยกับทีม thaiproperty99 ได้ทางเพจ Facebook หรือ LINE OA ของเราได้เลยค่ะ

ข้อมูลอ้างอิง: พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 18, 18/1 และ 29; ไทยรัฐออนไลน์ “ไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโด ผู้อยู่อาศัยต้องรู้ นิติบุคคลไม่มีสิทธิอะไรบ้าง” (8 มี.ค. 2569); ผู้จัดการออนไลน์ “การฟ้องคดีลูกหนี้ค่าส่วนกลาง ไม่เสียค่าธรรมเนียมศาล”

ภาพประกอบ: Lia Angg / Unsplash